一、購買小產(chǎn)權(quán)房受法律保護(hù)嗎？

房產(chǎn)權(quán)即特定主體對房屋享有的所有權(quán)，而所有權(quán)屬物權(quán)的范疇，故房產(chǎn)權(quán)亦屬于物權(quán)的一種。房屋產(chǎn)權(quán)本來是不分大小，只有一種定義，但由于我國的一些特色，形成了社會上一些約定俗成的說法，對“大產(chǎn)權(quán)”和“小產(chǎn)權(quán)”在不同情況下有不同的解釋。簡單說來，國家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房屋叫大產(chǎn)權(quán)房；而國家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府甚至村委會發(fā)證書的叫小產(chǎn)權(quán)房，又叫鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)

房屋的建設(shè)是否具備合法的審批手續(xù)，又可將小產(chǎn)權(quán)房細(xì)化為兩種類型：

（一）經(jīng)所在縣級政府合法批準(zhǔn)后，集體經(jīng)濟(jì)組織在自有的非農(nóng)用地上修建的村民住宅用房，這些房屋在首先滿足集體經(jīng)濟(jì)組織成員的住房需求后尚有剩余，由該經(jīng)濟(jì)組織以自己名義將余房出售給本集體之外的人。該種房屋本身屬合法建筑，其上權(quán)益依法應(yīng)受法律保護(hù)。

（二）集體經(jīng)濟(jì)組織未經(jīng)任何審核批準(zhǔn)程序，擅自在其自有的農(nóng)用地上修建的房屋，該種房屋本身就屬于違章建筑，因而其上所附權(quán)益也無法受到法律的保護(hù)。

二、購買小產(chǎn)權(quán)房有什么風(fēng)險？

（一）法律風(fēng)險

由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的特殊法律屬性，使得鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的流通轉(zhuǎn)讓存在很多的限制，因為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房只具備了普通商品房的使用性質(zhì)，但不具備普通商品房的法律性質(zhì)，其并不是商品房。所以，法律法規(guī)對商品房的相關(guān)規(guī)定和制度對鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是無效的，人民法院也不能適用商品房買賣的法律規(guī)定及司法解釋處理涉及鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的案件，購房人的權(quán)益很難得到維護(hù)。同時，由于購買鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的合同是無效的，因此根據(jù)法律規(guī)定購房人只能要求開發(fā)商退還購房款并按銀行同期貸款利率支付利息等。但是根據(jù)目前已有的案例來看如果購房人明知所購房屋是鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房仍然購買的，由于己方有過錯，可能人民法院就不會支持其要求賠償損失的請求。而且即使開發(fā)商違約，由于合同無效，購買人的權(quán)利將無法得到保障。由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房不受法律認(rèn)可，也不用在房管部門備案，不在政府機(jī)構(gòu)監(jiān)管范圍內(nèi)，因此在使用房屋的過程中，如果遇到一些房屋質(zhì)量問題、公共設(shè)施維護(hù)問題，其救濟(jì)途徑就非常有限。

（二）政策風(fēng)險

在購買的是在建鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房，購房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關(guān)部門整頓鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項目，可能就會導(dǎo)致部分項目停建甚至被強(qiáng)迫拆除。那么結(jié)果只能是購房人找開發(fā)商索要購房款，購房人就可能面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。另外，購房后如果遇到國家征地拆遷，由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒有國家認(rèn)可的合法產(chǎn)權(quán)，購房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人，所以其很可能無法得到對產(chǎn)權(quán)進(jìn)行的拆遷補(bǔ)償，而作為實際使用人所得到的拆遷補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償相比是微乎其微的。

此外，由于所購鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房得不到法律的認(rèn)可和保護(hù)，沒有得到國家房地產(chǎn)主管部門的批準(zhǔn)，無法辦理合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)，購買后也不能合法轉(zhuǎn)讓過戶。同時對房屋的保值和升值也有很大影響。

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