一、什么是商品房？

商品房的概念：目前調(diào)整商品房買(mǎi)賣(mài)關(guān)系的法律法規(guī)中，包括《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《商品房銷(xiāo)售管理辦法》中，并沒(méi)有對(duì)商品房的概念作出明確的定義。

綜合以上法律法規(guī)的立法本意，商品房應(yīng)當(dāng)符合兩個(gè)條件：1、為進(jìn)入商品流通領(lǐng)域獲取利潤(rùn)而開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋；2、開(kāi)發(fā)建設(shè)的主體必須是取得法定資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。因此，商品房是專(zhuān)指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)并向社會(huì)公眾公開(kāi)出售的房屋。這里，我們把公民個(gè)人的私房、政府組織建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房以及公房改制出售給個(gè)人的房改房等排除在商品房以外。

從形態(tài)上看，商品房應(yīng)當(dāng)包括期房和現(xiàn)房?jī)煞N。期房指正在建設(shè)中的房屋，現(xiàn)房指已經(jīng)竣工驗(yàn)收的房屋。商品房買(mǎi)賣(mài)合同的概念：根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》，并參照《合同法》第130條關(guān)于買(mǎi)賣(mài)合同的定義，商品房買(mǎi)賣(mài)合同專(zhuān)指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷(xiāo)售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同。

二、商品房買(mǎi)賣(mài)合同有什么特征？

商品房買(mǎi)賣(mài)合同的特征：1、出賣(mài)人的特定性。出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)是具有城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)；2、標(biāo)的物的特殊性。交易的標(biāo)的物是房屋，而且，房屋可能是現(xiàn)實(shí)存在的，也可能是現(xiàn)實(shí)并不存在，將來(lái)建造的房屋；3、出售行為的社會(huì)化、公開(kāi)化。開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售的房屋，并不是明確指向某個(gè)購(gòu)買(mǎi)人，而是向社會(huì)公開(kāi)銷(xiāo)售，面向的群體的不特定的。

在了解了商品房買(mǎi)賣(mài)合同的基本概念后，我們主要從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的角度來(lái)分析，在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，以及在履行過(guò)程中，如何來(lái)防范和控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。從目前的實(shí)踐來(lái)看，商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛呈現(xiàn)多樣化、普遍化特征。任何一個(gè)商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，完全沒(méi)有糾紛是不可能的。如何控制合同履行過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于提高開(kāi)發(fā)商的收益率、維護(hù)良好信譽(yù)，保障企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展至觀重要。下面，我們從一些實(shí)際案例來(lái)分析如何控制和防范風(fēng)險(xiǎn)。