什么是優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是指出租人出賣租賃房屋，或者協(xié)議折價(jià)、變賣抵押的租賃房屋償還債務(wù)時(shí)，承租人在同等條件(主要指價(jià)款、付款方式、擔(dān)保狀況等條件)下享有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。

出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)在提前通知承租人，如果是拍賣的，應(yīng)提前五天通知承租人，承租人在接到通知后15日內(nèi)作出是否予以購(gòu)買的決定。

出租人無(wú)履行上述的通知義務(wù)的，與第三人簽訂的房屋買賣合同有效。同時(shí)，房屋辦理了過(guò)戶登記的，如果第三人是善意的(對(duì)乙的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)不知情)，第三人取得房屋的所有權(quán)，承租人只能要求出租人承擔(dān)損害賠償責(zé)任;如果第三人是惡意的，即使辦理過(guò)戶登記，第三人依然不能取得房屋所有權(quán)，承租人依然享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

承租人如何行使自己的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)作為一種強(qiáng)制締約請(qǐng)求權(quán)，其目的在于保證承租人可以相對(duì)優(yōu)先地取得租賃物的所有權(quán)，是指特定人以法律規(guī)定或約定而享有的，當(dāng)出賣人出賣其標(biāo)的物給第三人時(shí)，得以同等條件優(yōu)先于第三人而購(gòu)買的權(quán)利；其追求的主要是生存和安全的價(jià)值，是一種對(duì)基本社會(huì)秩序的維護(hù)，維護(hù)穩(wěn)定既有經(jīng)濟(jì)秩序，充分發(fā)揮財(cái)產(chǎn)的使用效能，而非對(duì)出賣人所有權(quán)的限制。

《城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋》第22條規(guī)定，出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價(jià)、變賣租賃房屋償還債務(wù)，應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人。承租人請(qǐng)求以同等條件優(yōu)先購(gòu)買房屋的，人民法院應(yīng)予支持。

最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第24條，對(duì)出租人履行通知義務(wù)后，承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的期限進(jìn)行了規(guī)定，其中第3項(xiàng)規(guī)定，出租人履行通知義務(wù)后，承租人在15日內(nèi)未明確表示購(gòu)買的，在15日屆滿后，承租人主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，人民法院不予支持。由此可見，出租人履行通知義務(wù)的，承租人在接到通知后15日內(nèi)未行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，視為放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。同時(shí)，結(jié)合司法實(shí)踐，如果出租人未履行告知義務(wù)，自出賣人出賣房屋屆滿1年的，承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)亦歸于消滅。這不僅有利于鼓勵(lì)承租人積極行使自己的權(quán)利，也利于維護(hù)出租人與第三人交易秩序的安全。