在簽訂商品房買賣合同，以及在履行過(guò)程中，如何來(lái)防范和控制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。從目前的實(shí)踐來(lái)看，商品房買賣合同糾紛呈現(xiàn)多樣化、普遍化特征。任何一個(gè)商品房開發(fā)項(xiàng)目，完全沒有糾紛是不可能的。如何控制合同履行過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于提高開發(fā)商的收益率、維護(hù)良好信譽(yù)，保障企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展至觀重要。

一、買商品房有什么風(fēng)險(xiǎn)？

眾所周知，在目前的商品房銷售模式中，都是選擇以售“樓花”的方式進(jìn)行銷售，也就是銷售期房。期房，也就是正在建設(shè)過(guò)程中的商品房。期房，由于其價(jià)格低于現(xiàn)房，往往是購(gòu)房者首選的目標(biāo)。而對(duì)于開發(fā)商來(lái)講，銷售期房，可以提前獲得項(xiàng)目的建設(shè)資金，有助于減少資金壓力。因此，期房買賣，是目前商品房銷售市場(chǎng)上的主要模式。

由于期房存在很多不確定性。購(gòu)房者在選擇期房時(shí)，往往是依據(jù)開發(fā)商所作出的廣告宣傳來(lái)選擇適合自己的房屋。為了吸引購(gòu)房者的目光，開發(fā)商會(huì)在廣告宣傳上大做文章，往往會(huì)將自己銷售的房屋形容的是“人間少有”，是最適合購(gòu)房者居住或者投資的。過(guò)分宣傳的結(jié)果，往往導(dǎo)致實(shí)際交付的房屋和宣傳的房屋不一致，也就引發(fā)了買賣雙方的矛盾。有的購(gòu)房者就會(huì)說(shuō)開發(fā)商是虛假宣傳，不誠(chéng)信。為了規(guī)范開發(fā)商的廣告宣傳，最高人民法院在審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用中明確規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所做的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！?/p>

最高法院的這個(gè)規(guī)定，給我們開發(fā)商敲響了一個(gè)警鐘。也就是說(shuō)，對(duì)自己開發(fā)的項(xiàng)目，是不能任意宣傳的。有些宣傳或者說(shuō)明，雖然沒有在商品房買賣合同中明確約定，仍然可以作為合同條款，一旦交付的房屋無(wú)法實(shí)現(xiàn)這些宣傳，開發(fā)商是要承擔(dān)責(zé)任的。

二、如何防范風(fēng)險(xiǎn)？

（一）廣告風(fēng)險(xiǎn)的防范。

首先：廣告宣傳的內(nèi)容一定不能過(guò)于明確和具體，比如樓盤的規(guī)劃指標(biāo)，包括容積率、綠化率、配套生活設(shè)施等，不要用具體的數(shù)字或設(shè)施名稱來(lái)說(shuō)明?？梢杂靡恍┍硎痉秶男稳菰~來(lái)說(shuō)明，比如綠化率極高，容積率很低，生活配套設(shè)施比較完善了等等。千萬(wàn)要注意不要說(shuō)“5000平方米的中庭廣場(chǎng)、10000平方米的花園綠地等”，也不要說(shuō)配備了醫(yī)院、學(xué)校、超市等，當(dāng)然，如果我們的開發(fā)商能夠作到這些，當(dāng)然可以大肆宣傳了。

其次：對(duì)于樣板房，一定要在樣板房?jī)?nèi)的顯著位置標(biāo)明“本樣板房?jī)H供參考，以商品房買賣合同約定為準(zhǔn)”。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定，開發(fā)商沒有說(shuō)明實(shí)際交付的房屋的質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致的，實(shí)際交付的房屋應(yīng)該與樣板房一致。因此，樣板房作為宣傳工具，也應(yīng)當(dāng)作為交付房屋時(shí)的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。

另外，對(duì)于一些購(gòu)房即送大獎(jiǎng)、購(gòu)房辦戶口，或者說(shuō)保證升值等的宣傳用語(yǔ)，一定要謹(jǐn)慎使用。總之，要把握一點(diǎn)，就是宣傳用語(yǔ)切忌明確具體。一旦明確具體，而且對(duì)購(gòu)房者是否選擇該房屋以及房屋的價(jià)格有重大影響的，這些宣傳用語(yǔ)就轉(zhuǎn)化為合同條款了，如果在交房時(shí)不能實(shí)現(xiàn)，將導(dǎo)致承擔(dān)違約責(zé)任的不利后果。

（二）簽訂認(rèn)購(gòu)書風(fēng)險(xiǎn)的防范。

從目前的商品房銷售方式來(lái)看，我們開發(fā)商往往在沒有取得預(yù)售許可證的情況下，通過(guò)放號(hào)等方式，來(lái)檢驗(yàn)市場(chǎng)對(duì)自己開發(fā)的樓盤的接受程度，從而為下一步調(diào)整方案或者正式開盤銷售摸底，積累一定的客戶資源。因此，開發(fā)商往往會(huì)組織進(jìn)行預(yù)訂、認(rèn)購(gòu)等方式，收取購(gòu)房者一部分定金，與購(gòu)房者簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議，在協(xié)議中約定一些基本內(nèi)容，比如房屋的面積、位置、戶型等，在取得了預(yù)售許可證后，再通過(guò)協(xié)商訂立正式的商品房買賣合同，將認(rèn)購(gòu)書中的主要內(nèi)容固定在商品房買賣合同中。這種方式，也就是我們所說(shuō)的認(rèn)購(gòu)書銷售模式。