案例簡(jiǎn)介：賣家以配偶不同意主張合同無(wú)效

前不久，張先生和李女士簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》，張先生將其名下的房子賣給李女士，按照合同約定，李女士支付了30萬(wàn)的定金和150萬(wàn)的首付款之后，在過(guò)戶之前，張先生突然提出房子賣不了了，原因是因?yàn)樽约旱钠拮硬煌獬鍪圻@個(gè)房子，房子屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，對(duì)于賣房一事，其妻子事前不知道，張妻現(xiàn)在明確表示不同意出售房子。無(wú)奈之下，李女士向法院起訴要求繼續(xù)履行合同并辦理過(guò)戶手續(xù)，此時(shí)張妻也向法院主張合同無(wú)效。

法院判決：共有人不同意并不影響合同的效力

房屋出賣人的配偶以其不知情、不同意為由要求認(rèn)定合同無(wú)效的，這個(gè)理由，我們前面也已經(jīng)分析了，這樣起訴直接的后果就是被法院駁回。需要注意的是，不論是買房人還是賣房人或者賣房人配偶均不能主張無(wú)權(quán)處分的合同當(dāng)然無(wú)效。

律師說(shuō)法：共有人不同意合同仍有效，但合同會(huì)發(fā)生履行障礙

根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》第15條的規(guī)定，合同有效不一定能夠引起物權(quán)變動(dòng)。李女士要求張先生配合辦理過(guò)戶，由于張先生缺乏處分權(quán)，過(guò)戶這個(gè)行為必須經(jīng)過(guò)共有人的同意才能處分共有財(cái)產(chǎn)。所以李女士要求法院判決張先生配合辦理過(guò)戶的訴訟請(qǐng)求在法律上難以成立，一方面是因?yàn)樵撛V訟請(qǐng)求具有一定的人身依附性，法院很難作出人身依附性的判決。另一方面，因?yàn)楣灿腥酥徊煌馓幏止灿胸?cái)產(chǎn)，所以合同無(wú)法繼續(xù)履行下去，缺乏法律依據(jù)。

特別需要提醒買房人注意的是，此時(shí)，如果買房人有足夠的證據(jù)其作為善意第三人，在簽訂購(gòu)房合同時(shí)并不知道對(duì)方為無(wú)權(quán)處分，并且已經(jīng)支付了房屋的價(jià)款，雙方辦理了過(guò)戶手續(xù)，那么，此時(shí)買房人已經(jīng)通過(guò)“善意取得”制度取得房屋所有權(quán)。不論賣方配偶以何種理由，均不能要回該房子。原因在于《婚姻法司法解釋三》第11條規(guī)定“一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購(gòu)買、支付合理對(duì)價(jià)并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持”。

買房人還需要注意的是在簽訂合同時(shí)，一定盡到自己的審查義務(wù)，一般在實(shí)際的買房過(guò)程中都是委托給中介來(lái)進(jìn)行，如果這其中因?yàn)橹薪榈氖韬龃笠鈱?dǎo)致“配偶同意出售說(shuō)明書(shū)”中存在代簽、錯(cuò)誤等情況時(shí)，除了可以向中介主張責(zé)任外，如果賣方存在可能隱瞞或者在糾紛出現(xiàn)后偽造證據(jù)來(lái)拒絕履行合同的，買房人也可以有針對(duì)性采取我們上面給出的方法來(lái)維護(hù)自己的權(quán)益。