案例簡介：簽訂認(rèn)購書后未通知簽約開發(fā)商欲毀約拒絕履行

原告錢某與被告天津某房地產(chǎn)公司于2015年4月簽訂《天津市商品房買賣合同》，購買了被告開發(fā)的坐落于天津市XX區(qū)XX苑8-901號(hào)房屋，該房屋建筑面積96平方米，每平方米8500元。按照約定2015年10月被告交房時(shí)，原告發(fā)現(xiàn)涉訴8-901房屋的房前房后均建有變電站，故拒絕收房。2015年12月，原告與被告簽訂《換房協(xié)議書》，雙方約定解除2015年4月簽訂《天津市商品房買賣合同》，被告將XX苑12-802號(hào)房屋按照8300元／平方米賣給原告，8-901號(hào)房屋價(jià)款直接沖抵12-802號(hào)房款。

2015年12月30日，原被告協(xié)商一致，簽訂12-802號(hào)房屋的認(rèn)購書，認(rèn)購協(xié)議約定，原告認(rèn)購XX12-802號(hào)房屋，建筑面積118平方米。因新購房屋面積大于原購房屋，原告當(dāng)日補(bǔ)交了房款及稅費(fèi)，約定認(rèn)購書簽署后15日內(nèi)雙方簽訂《商品房買賣合同》，但被告后來遲遲不與原告簽訂商品房買賣合同，致使原告房屋買賣行為處于停滯狀態(tài)。故原告起訴要求解除房屋認(rèn)購書，并要求判令被告返還房款、稅款及利息等。

法院判決：被告未按約定履行義務(wù)應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任

本案爭議的焦點(diǎn)：原告能否主張解除認(rèn)購書并要求損害賠償？根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二條的規(guī)定，“當(dāng)事人簽訂認(rèn)購書、訂購書、預(yù)訂書、意向書、備忘錄等預(yù)約合同，約定在將來一定期限內(nèi)訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務(wù)，對(duì)方請(qǐng)求其承擔(dān)預(yù)約合同違約責(zé)任或者要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持”。法院審理后認(rèn)為，由于被告未能按認(rèn)購書約定的條件通知原告到其公司簽訂商品房買賣合同，原告要求解除上述認(rèn)購書符合法律規(guī)定。在認(rèn)購書解除的情況下，原告主張被告返還并支付已付購房款、稅費(fèi)及相應(yīng)利息于法有據(jù)，應(yīng)予以支持。

律師說法：違反認(rèn)購書，仍可要求違約者承擔(dān)賠償責(zé)任

在商品房預(yù)售交易中，按照一般的交易習(xí)慣，買賣雙方會(huì)在簽訂《商品房買賣（預(yù)售）合同》之前簽訂一份認(rèn)購書，其中，一般會(huì)約定賣方收取買方一定數(shù)量的定金作為訂立《商品房買賣（預(yù)售）合同》的擔(dān)保，實(shí)際上，認(rèn)購書主要靠定金條款來約束雙方當(dāng)事人。認(rèn)購書簽訂后，當(dāng)事人因多種原因而未能簽訂《商品房買賣（預(yù)售）合同》，從而以解除認(rèn)購書而涉及定金的“退與不退”會(huì)引發(fā)很多糾紛。事實(shí)上，《商品房買賣預(yù)約合同》與《商品房買賣合同》存在承繼關(guān)系，作為購房人，如果開發(fā)商故意違約，證據(jù)充分，可以要求其承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除認(rèn)購書并主張損害賠償。

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