案例簡介：房屋租賃糾紛發(fā)生后，可通過提存方式交還鑰匙，避免承擔(dān)損失擴(kuò)大的責(zé)任

2012年12月20日，原告李正華將坐落在臺(tái)州市椒江區(qū)輪渡路274-3號（原為工人路49號）東邊一間二層樓房即本案訟爭房屋出租給被告高勤梅并簽訂了房屋租賃合同，約定用途為住宅和商業(yè)用房，租期為2012年12月20日至2017年12月19日止，前三年租金不變，年租金為23000元，后二年按市價(jià)。后原告李正華將房屋及鑰匙交付被告高勤梅。2013年1月15日，被告高勤梅以房屋非商業(yè)性用房，無法辦照開店等為由向該院起訴，要求原告李正華返還租金23000元等。該院于2013年4月20日作出（2013）臺(tái)椒民初字第255號民事判決書，判決原告李正華返還給被告高勤梅租金17000元等。判決后，被告高勤梅委托項(xiàng)寶玉將租賃房屋鑰匙郵寄給原告李正華，信件于2013年5月25日寄出，收件地址為浙江省臺(tái)州市椒江區(qū)輪渡路274-3號，信封上注明了原告李正華家的電話，后信件于2013年6月28日被逾期退回。（2013）臺(tái)椒民初字第255號民事判決書于2013年6月29日生效。原、被告均認(rèn)可房屋租賃合同在上述判決書生效時(shí)解除。2014年4月25日，被告高勤梅將租賃房屋及房內(nèi)設(shè)備一套（床3張、櫥2只、大衣櫥2只）歸還給原告李正華。原告訴至法院，要求被告支付房屋及屋內(nèi)設(shè)備返還之前的房屋租金。

法院判決：承租人未采取鑰匙提存等合法有效的履行方式返還房屋，故對遲延返還租賃房屋過錯(cuò)，應(yīng)按其過錯(cuò)程度承擔(dān)租金損失

雙方于2012年12月20日簽訂的房屋租賃合同，原審法院于2013年4月20日作出的（2013）臺(tái)椒民初字第255號已生效的民事判決中已明確予以了解除。本案爭議焦點(diǎn)是租賃合同解除以后，雙方當(dāng)事人是否履行了租賃物返還的義務(wù)，造成沒有及時(shí)返還租賃物的損失，責(zé)任應(yīng)由誰來承擔(dān)。租賃合同解除，作為出租方的被上訴人有權(quán)要求承租方的上訴人及時(shí)返還租賃物，作為承租方的上訴人應(yīng)及時(shí)向出租方的被上訴人返還租賃物。從查明的事實(shí)看，上訴人在收到（2013）臺(tái)椒民初字第255號民事判決后，即向該案的主審法官張輝提出將租賃房屋的鑰匙轉(zhuǎn)交給被上訴人，主審法官張輝通過被上訴人在訴訟時(shí)留下的唯一聯(lián)系電話8883×××5，與被上訴人進(jìn)行電話聯(lián)系，因電話打不通，無法與被上訴人及其委托代理人聯(lián)系鑰匙轉(zhuǎn)交事宜，故對上訴人的要求不予接受，并告知其可自行與被上訴人聯(lián)系轉(zhuǎn)交。后上訴人委托項(xiàng)寶玉將租賃房屋鑰匙郵寄給被上訴人李正華，信件于2013年5月25日寄出，收件地址為浙江省臺(tái)州市椒江區(qū)輪渡路274－3號（出租房屋的地址），并注明了被上訴人家的電話，后信件于2013年6月29日被逾期退回。這說明了，上訴人在主觀上、行為上都有將租賃房屋返還給被上訴人的意思表示及行動(dòng)，但礙于與被上訴人無法聯(lián)系，才出現(xiàn)租賃房屋一直到2014年4月25日（法院到出租房屋實(shí)地的勘驗(yàn)日）前沒有返還。上訴人雖有上述行為，但在其上述行為不能實(shí)現(xiàn)返還租賃房屋的情況下，沒有采取合法有效的履行方式返還房屋，比如將鑰匙提存等，故對遲延返還租賃房屋也存在一定的過錯(cuò)。租賃合同解除后，對租賃物返還應(yīng)是出租人與承租人共同的行為，并非承租人單方的行為。被上訴人在租賃合同解除后，沒有提供其要求上訴人返還租賃房屋的任何依據(jù)，故對租賃房屋遲延返還也存在一定的過錯(cuò)。雙方當(dāng)事人對從租賃合同解除之日即2013年4月20日到原審法院到出租房屋實(shí)地勘驗(yàn)日即2014年4月25日作為租賃房屋返還日，均沒異議。該段時(shí)間房屋空置的損失是客觀存在的，原審法院確定每月按1500元來計(jì)算損失，共計(jì)18250元是得當(dāng)?shù)?。但原審法院將該損失判決由上訴人一人承擔(dān)是不當(dāng)?shù)?，損失的承擔(dān)，應(yīng)按當(dāng)事人過錯(cuò)責(zé)任的大小來確定，造成本案租賃房屋遲延返還期間的房屋空置損失，過錯(cuò)責(zé)任在于雙方當(dāng)事人，應(yīng)各承擔(dān)50%的責(zé)任。原審法院判決不當(dāng)，本院予以糾正。上訴人上訴有理部分，本院予以支持。

律師說法：房屋租賃糾紛發(fā)生后，承租人應(yīng)采取合法有效的方式交還房屋，避免承擔(dān)損失擴(kuò)大的責(zé)任

房屋租賃發(fā)生后，如出租人拒收鑰匙，作為承租人要注意及時(shí)固定出租人拒收鑰匙的證據(jù)，如電話錄音、談話錄音等，并采取多種方式交還鑰匙，搬出涉訴房屋，如將鑰匙郵寄至租賃合同中約定的出租人地址，并電話告知其已寄出，請其查收，再比如講鑰匙交至涉訴房屋所屬物業(yè)公司，辦好鑰匙交接手續(xù)，并采用水印相機(jī)對已騰退房屋進(jìn)行拍照，確定搬出時(shí)間，再比如起訴至法院后，將鑰匙交至法院，由法院轉(zhuǎn)交出租人等，依據(jù)《合同法》第一百一十九條的有關(guān)規(guī)定承租人不再對擴(kuò)大損失部分承擔(dān)責(zé)任。除此之外，承租人可在符合《合同法》第一百零一條規(guī)定的情形下，將鑰匙提存，避免因未采取適當(dāng)措施，承擔(dān)損失擴(kuò)大的責(zé)任。

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