案情簡介：在租房屋買賣被阻

2013年3月19日，原、被告簽訂了《房屋租賃合同》，約定租期為兩年，自2013年5月12日至2015年5月12日，租金16000元。若合同期滿，被告未經(jīng)原告同意，繼續(xù)使用承租房屋，應(yīng)按照約定租金的1%，以天數(shù)計(jì)算向原告支付違約金。2014年5月14日，原告計(jì)劃出售該房產(chǎn)，以書面形式告知被告具有優(yōu)先購買權(quán)，若有意購買應(yīng)在10日內(nèi)答復(fù)，否則視為放棄優(yōu)先購買權(quán)。因被告一直未答復(fù)，故原告于2014年6月12日與第三人郭述德、余薇達(dá)成了《門面房買賣合同》，將該房產(chǎn)出售給第三人，并約定在2015年5月12日起三個(gè)工作日內(nèi)將該房屋交付給第三人，每逾期一日賠償100元房屋占用費(fèi)。2015年5月12日，租賃合同到期后，被告拒不搬出，導(dǎo)致原告無法向第三方交付房屋。被告的違約行為給原告造成損失，請求法院判如所請。在本次審理中，原告提出增加訴訟請求，1.判令被告立即返還租賃物，從原告所有的棗陽新時(shí)代廣場C-1-14號門面房中搬出；2.判令被告承擔(dān)因拒不搬出而應(yīng)向原告支付的違約金，自2015年5月12日起按原約定租金16000元的日1%計(jì)算至被告搬離房屋之日止；3.判令被告賠償因拒不搬出房屋而給原告造成的實(shí)際損失，自2015年5月12日起按每天100元計(jì)算直至被告搬離房屋之日止；4.本案訴訟費(fèi)用由被告負(fù)擔(dān)。

被告李衛(wèi)辯稱：1.租賃合同并未約定交付房屋時(shí)間，不存在遲延，且被告早已交付租賃房屋，原告請求支付房屋占用費(fèi)沒有依據(jù)；2.原告請求賠償損失沒有依據(jù)，雙方對此并無約定。

法院判決：李衛(wèi)于本判決生效后十日內(nèi)向湖北美亞置業(yè)集團(tuán)有限公司支付房屋占用費(fèi)12624.66元（16000元÷365天×288天）、違約金6000元，合計(jì)18624.66元；

本案爭議焦點(diǎn)為：一、被告返還租賃房屋的時(shí)間？二、原告主張因被告遲延返還房屋占用費(fèi)、違約金以及賠償損失的請求能否成立？

律師說法：索要占房費(fèi)是否于法有據(jù)

關(guān)于爭議焦點(diǎn)一，被告在庭審中先是稱將房屋鑰匙直接交付給了買房人余蔚，后又稱于2015年12月13日晚在美亞棗陽分公司負(fù)責(zé)人王先進(jìn)的辦公室，當(dāng)著王先進(jìn)、余蔚的面將鑰匙放在了王先進(jìn)辦公桌上。但在本院向余蔚調(diào)查時(shí)，余蔚對以上情況予以否認(rèn)，而被告申請出庭作證的三位證人所述證言也不能直接證明李衛(wèi)騰退交付租賃房屋的時(shí)間，故新時(shí)代廣場物業(yè)管理公司作為該物業(yè)的管理人所出具的證明具有客觀真實(shí)性，本院據(jù)此認(rèn)定李衛(wèi)向美亞棗陽分公司返還租賃房屋的時(shí)間為2016年2月25日。

關(guān)于爭議焦點(diǎn)二，原告請求被告自2015年5月12日起至實(shí)際搬離房屋之日止按每天100元賠償因其拒不搬出房屋而給原告造成的實(shí)際損失。原告主張的該項(xiàng)損失是基于其與郭述德、余蔚之間房屋買賣合同的約定，并非原告與被告之間租賃合同約定義務(wù)，對被告不產(chǎn)生約束力，原告的該項(xiàng)請求不能成立，本院不予支持。原告請求被告按租賃合同關(guān)于違約責(zé)任的約定，以年租金16000元的日1%按占用房屋天數(shù)計(jì)算向甲方支付違約金。根據(jù)查明事實(shí)，雙方并未對違約金達(dá)成一致約定，因此其請求被告以年租金16000元的日1%按占用房屋天數(shù)計(jì)算支付違約金的理由不能成立；但被告在合同期滿后未取得原告同意繼續(xù)租賃房屋，也未明確主張行使優(yōu)先購買權(quán)，其繼續(xù)占用租賃房屋并遲延交付，存在違約行為，結(jié)合原告的實(shí)際損失以及被告的違約情形、過錯(cuò)程度，根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則，本院酌定被告向原告支付違約金6000元。

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