案情簡(jiǎn)介：房屋買(mǎi)賣(mài)不成
2011年9月1日和2013年8月14日，某行向劉某購(gòu)買(mǎi)了位于大安市安廣鎮(zhèn)社會(huì)主義新農(nóng)村小區(qū)的1號(hào)樓14號(hào)門(mén)市和13號(hào)門(mén)市，并向劉某交付購(gòu)房款185萬(wàn)元。后因劉某不能按期交房，向某行返還了購(gòu)房款84.84萬(wàn)元?，F(xiàn)我公司與劉某簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同雖然有效，但劉某已經(jīng)履行不能，導(dǎo)致合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，故我公司請(qǐng)求劉某返還購(gòu)房款，并承擔(dān)違約責(zé)任及我公司的損失。提出訴訟請(qǐng)求：請(qǐng)求劉某立即返還購(gòu)房款100.16萬(wàn)元，并按約定的貸款利率10.387‰支付利息676，235.25元（至2017年1月），同時(shí)給付違約金24.304萬(wàn)元（10萬(wàn)+28.608.00元×50%=24.304萬(wàn)）
法院判決：一、劉某于本判決生效后十五日內(nèi)返還某公司購(gòu)房款100.16萬(wàn)元；
劉某于本判決生效后十五日內(nèi)向某公司支付違約金404，592.00元。
本院認(rèn)為，本案是一起買(mǎi)賣(mài)合同糾紛，某銀行與劉某于2011年9月1日簽訂了購(gòu)買(mǎi)434.22m2門(mén)市的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，又于2013年8月14日簽訂了購(gòu)買(mǎi)47.68m2門(mén)市的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，并按合同約定向劉某交付了80%（185萬(wàn)元）購(gòu)房款。以上兩份合同均系雙方在平等自愿基礎(chǔ)上簽訂的，系合法有效的合同，雙方應(yīng)按約定履行合同義務(wù)?，F(xiàn)因劉某無(wú)法交付合同中約定的房屋，導(dǎo)致合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，其已構(gòu)成根本違約，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十條：“當(dāng)事人一方不履行非金錢(qián)債務(wù)或者履行非金錢(qián)債務(wù)不符合約定的，對(duì)方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或事實(shí)上不能履行；……”的規(guī)定，某銀行有權(quán)要求劉某返還已經(jīng)交付的購(gòu)房款100.16萬(wàn)元（劉某收取某銀行185萬(wàn)元，現(xiàn)已返還84.84萬(wàn)元，剩余100.16萬(wàn)元未返還），并有權(quán)要求劉某按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。
律師說(shuō)法：違約金過(guò)高可以調(diào)整
就購(gòu)買(mǎi)47.68m2門(mén)市房屋，雙方于2013年8月14日簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)。某銀行依據(jù)該協(xié)議第5項(xiàng)：“甲方劉某不能按期交付房屋或不能按期提供房屋驗(yàn)收合格證明，甲方向乙方按購(gòu)房款50%承擔(dān)違約責(zé)任?！钡募s定，要求劉某按購(gòu)房款286，080.00元的50%承擔(dān)違約責(zé)任。劉某抗辯認(rèn)為該協(xié)議對(duì)違約金的約定過(guò)高，請(qǐng)求法院參照雙方2013年12月1日簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)補(bǔ)充協(xié)議書(shū)中約定的20%的違約金標(biāo)準(zhǔn)予以適當(dāng)調(diào)整。因本案涉及的兩份房屋買(mǎi)賣(mài)合同的主體具有同一性，且標(biāo)的物位置相鄰，故雙方的買(mǎi)賣(mài)行為具有持續(xù)性，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條第二款：“約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少?！奔白罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ┑诙邨l：“當(dāng)事人通過(guò)反訴或者抗辯的方式，請(qǐng)求人民法院依照合同法第一百一十四條第二款的規(guī)定調(diào)整違約金的，人民法院應(yīng)予支持。”、第二十九條：“當(dāng)事人主張約定的違約金過(guò)高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決?！钡囊?guī)定，本院綜合考量認(rèn)為劉某承擔(dān)房屋總價(jià)款20%的違約金57，216.00元（即286，080.00元×20%）較適宜。綜上所述，劉某應(yīng)向某銀行給付404，592.00元的違約金。
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