案情簡(jiǎn)介：為貸款額度做高房?jī)r(jià)60萬(wàn)

楊先生于去年5月看中浦東一處房屋。房屋總價(jià)380萬(wàn)元，該房屋掛牌出售時(shí)有抵押，抵押債務(wù)為90萬(wàn)元。上家須注銷(xiāo)抵押才能辦理房屋的過(guò)戶(hù)手續(xù)，這樣一來(lái)雙方就不得不約定將首付款提高至132萬(wàn)元。為此，楊先生希望增加貸款額度，雙方將合同價(jià)款約定為440萬(wàn)元。并約定上家張先生在收到楊先生的貸款后另返還楊先生60萬(wàn)元，成交價(jià)380萬(wàn)元不變。此后，楊先生依約向張先生支付首付款132萬(wàn)元?？墒?，張先生在收到全部440萬(wàn)元款項(xiàng)后，只返還40萬(wàn)元。且張先生一家的戶(hù)口也沒(méi)按照約定遷出。

被告張先生一家卻表示，原、被告約定的合同價(jià)款即440萬(wàn)元。張先生解釋稱(chēng)，原本確實(shí)約定自己要返還楊先生60萬(wàn)元，后由于房?jī)r(jià)上漲，雙方口頭約定返還40萬(wàn)元即可，20萬(wàn)元是補(bǔ)償。張先生認(rèn)為自己出售房屋原為置換，由于楊先生逾期的原因，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲自己無(wú)能力繼續(xù)購(gòu)房，三人的戶(hù)口暫時(shí)無(wú)法遷出系爭(zhēng)房屋，未及時(shí)遷出戶(hù)口并非自己過(guò)錯(cuò)。

法院審理：上家“扣下”20萬(wàn)被判返還

原、被告簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同及補(bǔ)充條款，雙方對(duì)于前后簽訂二份買(mǎi)賣(mài)合同的原由以及真實(shí)交易價(jià)格均作了闡明，系爭(zhēng)房屋的實(shí)際交易價(jià)格為380萬(wàn)元。張先生在房屋交付以后，已如約返還楊先生房款40萬(wàn)元，尚余20萬(wàn)元，張先生應(yīng)當(dāng)返還。張先生稱(chēng)雙方口頭約定變更了退款金額為40萬(wàn)元的陳述，無(wú)相應(yīng)依據(jù)佐證，法院不予采納。由于張先生三人的戶(hù)口仍未遷出，違反了合同的約定，構(gòu)成違約。鑒于合同的履行情況、被告的過(guò)錯(cuò)程度以及違約造成的損失等情況，法院酌情確定張先生一家承擔(dān)逾期遷出戶(hù)口的違約金2.4萬(wàn)元。

律師說(shuō)法：兩份合同效力如何認(rèn)定

合同成立是指當(dāng)事人就某特定事項(xiàng)自愿達(dá)成合意，只要雙方當(dāng)事人意思表示一致，合同即成立。合同的生效是指依法成立的合同在當(dāng)事人之間產(chǎn)生法律約束力，合同受到法律的保護(hù)。應(yīng)該說(shuō)，從表面上看本案涉及兩份合同。在合同條款有不一致的時(shí)候，如何認(rèn)定合同的效力呢？應(yīng)從雙方訂立合同的不同時(shí)間及其目的來(lái)進(jìn)行分析，就第一份合同來(lái)講，是雙方當(dāng)事人就系爭(zhēng)房屋的買(mǎi)賣(mài)、價(jià)格等主要條款達(dá)成了一致，根據(jù)《合同法》第四十四條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時(shí)生效?！蓖瑫r(shí)根據(jù)《物權(quán)法》第十五條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！彼裕瑑扇擞喠⒌牡谝环莺贤?，是依法成立并已生效的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，對(duì)于雙方有法律約束力，司法認(rèn)定應(yīng)當(dāng)保護(hù)交易安全。

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