房管局局長(zhǎng)放任"一房多賣"

莫?jiǎng)P在收取開發(fā)商3萬(wàn)元好處費(fèi)后，重復(fù)為其辦理預(yù)告登記，導(dǎo)致327戶購(gòu)房人損失6932萬(wàn)余元。近日，海南省第一中級(jí)人民法院終審以濫用職權(quán)罪判處莫?jiǎng)P有期徒刑3年，以受賄罪判處其拘役3個(gè)月，并處罰金10萬(wàn)元；數(shù)罪并罰，決定執(zhí)行有期徒刑3年。

定安縣住房保障與房產(chǎn)管理局主要職能含辦理房屋產(chǎn)權(quán)的權(quán)屬確認(rèn)及轉(zhuǎn)移登記、注銷登記和他項(xiàng)權(quán)利登記等，莫?jiǎng)P從2008年到2011年4月期間擔(dān)任該局局長(zhǎng)。

2009年7月，陽(yáng)光巴洛克公司法定代表人楊某波（另案處理）讓“陽(yáng)光巴洛克商業(yè)街”項(xiàng)目負(fù)責(zé)人楊某勇找莫?jiǎng)P幫忙，告知莫?jiǎng)P楊某波因資金短缺，準(zhǔn)備用“陽(yáng)光巴洛克商業(yè)街”的商品房做擔(dān)保向債權(quán)人借款，請(qǐng)莫?jiǎng)P幫忙辦理預(yù)售房預(yù)告登記，楊某波短期內(nèi)會(huì)償還債務(wù)，還款后會(huì)立即撤銷該預(yù)告登記。

莫?jiǎng)P發(fā)現(xiàn)，楊某勇提供的《商品房買賣合同》中的房?jī)r(jià)為每平方米1000余元，與市場(chǎng)價(jià)相差較大，明知不是真實(shí)的商品房買賣關(guān)系，不符合辦理預(yù)告登記的條件，但因收受楊某勇送給其1萬(wàn)元，便沒有根據(jù)規(guī)定履行相關(guān)的受理、審核、審批、發(fā)證程序，其本人也未經(jīng)認(rèn)真審查，便直接在楊某勇提供的A12棟123套商品房的《房屋買賣預(yù)告登記證明》上蓋了定安縣房管局的公章。

這些房子被抵押借款后，開發(fā)商又將其中120套商品房出售給120戶實(shí)際購(gòu)房人。之后，莫?jiǎng)P又將該小區(qū)A11、B3等樓棟的281套房子分別預(yù)告登記在司某東、程某君等人名下。而這其中的150套房子也被開發(fā)商賣給實(shí)際購(gòu)房人。因楊某波與符某道的合作開發(fā)協(xié)議，楊某勇繼續(xù)找莫?jiǎng)P幫忙辦理預(yù)告登記，將該小區(qū)3333平方米的樓房預(yù)告登記在符某道名下。

2009年11月14日，楊某勇持已打印好的買受人為符某道的41套商品房的《房屋買賣預(yù)告登記證明》到定安縣房管局找莫?jiǎng)P，莫?jiǎng)P仍未依程序辦理，且并未認(rèn)真核對(duì)，直接在楊某勇準(zhǔn)備的材料上蓋了定安縣房管局的公章，將已預(yù)告登記在司某東名下的11號(hào)樓中的41套商品房重復(fù)預(yù)告登記在符某道名下。

經(jīng)鑒定，莫?jiǎng)P多次辦理的預(yù)告登記證明中，有327套商品房又賣給實(shí)際購(gòu)房人，收取房款金額為6932萬(wàn)余元。除了辦理預(yù)告登記的1萬(wàn)元外，2010年1月末，在辦理“陽(yáng)光巴洛克商業(yè)街”A6、A7、B3號(hào)樓的商品房預(yù)售許可證時(shí)，楊某勇邀請(qǐng)莫?jiǎng)P到工地檢查，并當(dāng)場(chǎng)送給莫?jiǎng)P兩萬(wàn)元，請(qǐng)求莫?jiǎng)P盡快辦理該三棟樓的預(yù)售許可證。莫?jiǎng)P收下兩萬(wàn)元后，于2010年1月19日審批同意頒發(fā)了“陽(yáng)光巴洛克商業(yè)街”A6、A7、B3的預(yù)售許可證。

2015年4月20日，莫?jiǎng)P主動(dòng)到定安縣人民檢察院投案。次日，莫?jiǎng)P退贓3萬(wàn)元。近日，海南省第一中級(jí)人民法院終審以濫用職權(quán)罪判處莫?jiǎng)P有期徒刑3年，以受賄罪判處其拘役3個(gè)月，并處罰金10萬(wàn)元；數(shù)罪并罰，決定執(zhí)行有期徒刑3年，并處罰金10萬(wàn)元。

遭遇“一房多賣”如何維權(quán)

如果房屋出賣方有“一房二賣”問(wèn)題，則買方有權(quán)退房，出賣人除應(yīng)當(dāng)返還全部已付款，支付約定利息外，還應(yīng)當(dāng)按累計(jì)已付房?jī)r(jià)款的一倍支付違約金，以此作為對(duì)“一房二賣”這種惡劣行為的懲罰措施。此合同條款對(duì)賣方的責(zé)任很重，賣方一般不會(huì)故意一房二賣。

現(xiàn)實(shí)中比較多的是賣方在未解除前合同的情況下就急于將房子再賣出去。比如買方逾期付款的，賣方給買方發(fā)了個(gè)解約通知，就急著找下一個(gè)買家簽合同把房賣了，結(jié)果被第一個(gè)買方告了要求賣方繼續(xù)履行合同要求辦理過(guò)戶。

在沒有合同無(wú)效撤銷之類情況下，法院不會(huì)因?yàn)橐环慷u認(rèn)定買賣合同無(wú)效，即一般認(rèn)定兩個(gè)買賣合同都有效，但是如果房子已經(jīng)和其中一個(gè)買方過(guò)完戶了，則賣方和另一個(gè)買方的合同由于無(wú)法辦理過(guò)戶手續(xù)，買方訂立合同的目的不能實(shí)現(xiàn)，該合同由于無(wú)法繼續(xù)履行，法院一般會(huì)判解除合同，由賣方承擔(dān)違約責(zé)任。如果是與前者過(guò)戶完還隱瞞事實(shí)真相與他人簽訂買賣合同的，可能涉嫌詐騙，構(gòu)成犯罪。

根據(jù)民法通則解釋，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)合法轉(zhuǎn)移后，一方翻悔的，不予支持。財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移尚未按原協(xié)議轉(zhuǎn)移，一方翻悔并無(wú)正當(dāng)理由，協(xié)議又能夠履行的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令繼續(xù)履行;如果協(xié)議不能履行，給雙方造成損失的，應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任。財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移與否，并不決定雙方協(xié)議的效力。

很多賣方為將房源迅速脫手，與多位購(gòu)房者簽訂定金合同，導(dǎo)致“一房二賣甚至多賣”的情況發(fā)生。如果后來(lái)的買方未簽訂買賣合同，賣方又隱瞞已與其他人簽訂定金或買賣合同的，應(yīng)視為賣方違約，但是買賣雙方尚未簽訂房屋買賣合同，雙方之間屬于定金糾紛，買方可以要求雙倍返還定金。

如果出現(xiàn)此類糾紛，買方應(yīng)審核合同是否有效，賣方與另一買方的合同是否有效，是否已經(jīng)過(guò)完戶。如果對(duì)方尚未過(guò)戶原買房人有優(yōu)先過(guò)戶的權(quán)利，可以起訴要求賣方履行合同辦理過(guò)戶手續(xù)，當(dāng)然也可以直接要求賣方承擔(dān)違約責(zé)任。如果已經(jīng)過(guò)戶可以直接要求賣方承擔(dān)違約責(zé)任。