一、預(yù)告登記能否規(guī)避一房二賣的風(fēng)險(xiǎn)

房主楊某現(xiàn)將房屋賣給李某，又將房屋賣給沈某，李某、沈某均要求楊某繼續(xù)履行合同，辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶。但李某在與楊某簽訂購(gòu)房合同后支付價(jià)款后及時(shí)辦理了房屋預(yù)告登記，楊某在給沈某辦理房屋過(guò)戶登記時(shí)由于預(yù)告登記的存在而無(wú)法將其過(guò)戶。李某通過(guò)房屋預(yù)告登記成功規(guī)避掉被一房二賣的風(fēng)險(xiǎn)。

二、何為房屋預(yù)告登記

預(yù)告登記使已登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)請(qǐng)求權(quán)經(jīng)過(guò)公示后，具備了對(duì)抗第三人的效力，即具備了一定的物權(quán)效力。因此，從預(yù)告登記的性質(zhì)上說(shuō)，預(yù)告登記是債權(quán)物權(quán)化的一種具體表現(xiàn)，是物權(quán)法原理向債權(quán)法領(lǐng)域的擴(kuò)張、滲透。所謂債權(quán)物權(quán)化，是指?jìng)鶛?quán)具備了物權(quán)的某些效力。

其對(duì)義務(wù)人（不動(dòng)產(chǎn)所有人）處分的限制效力，即不動(dòng)產(chǎn)所有人在與買受人或者其他有關(guān)物權(quán)權(quán)利請(qǐng)求人進(jìn)行預(yù)告登記后，由于法律賦予預(yù)告登記的效力，迫使所有權(quán)人不能夠再次進(jìn)行妨害預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)的處分或移轉(zhuǎn)。這就使得所有權(quán)人有了在預(yù)告登記后進(jìn)行再次處分或移轉(zhuǎn)的法律后果的預(yù)期。由于在不動(dòng)產(chǎn)交易中，不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)需以登記為公示手段，才發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的移轉(zhuǎn)。預(yù)告登記制度正好預(yù)防了這種危險(xiǎn)。保障債權(quán)人獲得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)。也就是說(shuō)預(yù)告登記制度使得義務(wù)人誠(chéng)實(shí)履行自己對(duì)相對(duì)債權(quán)人的義務(wù)。債權(quán)人也就可以依賴誠(chéng)實(shí)信用原則的預(yù)期來(lái)實(shí)現(xiàn)自己對(duì)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的預(yù)期。

再次，預(yù)告登記制度具有保護(hù)弱者民法價(jià)值。買房時(shí)應(yīng)選擇產(chǎn)權(quán)明晰、符合上市交易條件、不存在過(guò)戶障礙的房屋。同時(shí)，買房人應(yīng)審查房屋的權(quán)利狀態(tài)，確定房屋有無(wú)抵押、共有權(quán)人是否同意出售、有沒有訴訟或法院查封等權(quán)利受限情況。還要注意查看房屋是否被他人占用、是否出租甚至存在他人戶口，有條件定要親自實(shí)地查驗(yàn)房屋。此外，在二手房交易過(guò)程中，買房人應(yīng)盡量縮短交易周期，及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，出現(xiàn)糾紛及時(shí)主張權(quán)利，及時(shí)申請(qǐng)?jiān)V訟保全。買賣房屋后無(wú)法立即辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，買房人可申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力，也排除了賣房人將房屋過(guò)戶給其他人的可能。

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