一、預告登記能否規(guī)避一房二賣的風險

房主楊某現(xiàn)將房屋賣給李某，又將房屋賣給沈某，李某、沈某均要求楊某繼續(xù)履行合同，辦理產(chǎn)權(quán)過戶。但李某在與楊某簽訂購房合同后支付價款后及時辦理了房屋預告登記，楊某在給沈某辦理房屋過戶登記時由于預告登記的存在而無法將其過戶。李某通過房屋預告登記成功規(guī)避掉被一房二賣的風險。

二、何為房屋預告登記

預告登記使已登記的不動產(chǎn)物權(quán)變動請求權(quán)經(jīng)過公示后，具備了對抗第三人的效力，即具備了一定的物權(quán)效力。因此，從預告登記的性質(zhì)上說，預告登記是債權(quán)物權(quán)化的一種具體表現(xiàn)，是物權(quán)法原理向債權(quán)法領(lǐng)域的擴張、滲透。所謂債權(quán)物權(quán)化，是指債權(quán)具備了物權(quán)的某些效力。

其對義務人（不動產(chǎn)所有人）處分的限制效力，即不動產(chǎn)所有人在與買受人或者其他有關(guān)物權(quán)權(quán)利請求人進行預告登記后，由于法律賦予預告登記的效力，迫使所有權(quán)人不能夠再次進行妨害預告登記的請求權(quán)的處分或移轉(zhuǎn)。這就使得所有權(quán)人有了在預告登記后進行再次處分或移轉(zhuǎn)的法律后果的預期。由于在不動產(chǎn)交易中，不動產(chǎn)的物權(quán)變動需以登記為公示手段，才發(fā)生不動產(chǎn)所有權(quán)的移轉(zhuǎn)。預告登記制度正好預防了這種危險。保障債權(quán)人獲得不動產(chǎn)所有權(quán)。也就是說預告登記制度使得義務人誠實履行自己對相對債權(quán)人的義務。債權(quán)人也就可以依賴誠實信用原則的預期來實現(xiàn)自己對不動產(chǎn)所有權(quán)的預期。

再次，預告登記制度具有保護弱者民法價值。買房時應選擇產(chǎn)權(quán)明晰、符合上市交易條件、不存在過戶障礙的房屋。同時，買房人應審查房屋的權(quán)利狀態(tài)，確定房屋有無抵押、共有權(quán)人是否同意出售、有沒有訴訟或法院查封等權(quán)利受限情況。還要注意查看房屋是否被他人占用、是否出租甚至存在他人戶口，有條件定要親自實地查驗房屋。此外，在二手房交易過程中，買房人應盡量縮短交易周期，及時辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，出現(xiàn)糾紛及時主張權(quán)利，及時申請訴訟保全。買賣房屋后無法立即辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，買房人可申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力，也排除了賣房人將房屋過戶給其他人的可能。

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