北京確定商住執(zhí)行口徑
5月23日出臺“補(bǔ)充說明”從更加人性化的角度兼顧了已購買商住類物業(yè)人群的居住權(quán)益。
3月26日晚間，北京市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》，對北京市的商業(yè)、辦公類項(xiàng)目（以下簡稱商辦類項(xiàng)目）進(jìn)行監(jiān)管，其中對個(gè)人購買商辦類項(xiàng)目的限制措施，在全國范圍內(nèi)開啟了對商住房限購的先河。公告要求，開發(fā)企業(yè)在建（含在售）商辦類項(xiàng)目，銷售對象應(yīng)當(dāng)是合法登記的企事業(yè)單位、社會(huì)組織。購買商辦類項(xiàng)目的企事業(yè)單位、社會(huì)組織不得將房屋作為居住使用，再次出售時(shí)，應(yīng)當(dāng)出售給企事業(yè)單位、社會(huì)組織。公告還強(qiáng)調(diào)，在政策執(zhí)行之前，已銷售的商辦類項(xiàng)目再次上市出售時(shí)，可出售給企事業(yè)單位、社會(huì)組織，也可出售給個(gè)人，個(gè)人購買應(yīng)當(dāng)符合下列條件：1.名下在京無住房和商辦類房產(chǎn)記錄的。2.在申請購買之日起，在京已連續(xù)五年繳納社會(huì)保險(xiǎn)或者連續(xù)五年繳納個(gè)人所得稅。
5月23日的“補(bǔ)充說明”仍然繼續(xù)執(zhí)行3月26日政策，但進(jìn)一步保障和明確了商住類物業(yè)人群權(quán)益。陳志表示，商辦類房屋雖然本身并不是居住屬性，但鑒于部分商辦類房屋的購房者，購買后確實(shí)已經(jīng)住進(jìn)去，所以這次執(zhí)行口徑對于這些購房者的利益還是照顧了。換句話說，已購的商辦類房屋不會(huì)拆除那些居住設(shè)施，出租的話也不會(huì)限制不讓租給個(gè)人，也就是說以前怎么用，現(xiàn)在還是怎么用，沒有改變。這里面透出一個(gè)原則，就是商辦類房屋如果現(xiàn)在是用來住的，還可以繼續(xù)住。但如果是拿來投資炒房的，再出售必須要符合限購。這就將購買商辦是解決購房人自身問題，和去投資炒房這兩種情況區(qū)分開。合理的需求政府予以照顧；投資投機(jī)、靠倒商辦來賺錢的堅(jiān)決遏制。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，政策更加人性化，雖然從內(nèi)容看，與之前調(diào)控政策要求并無區(qū)別，但基本明確了政策的主要方向是遏制增量，對存量，特別是小業(yè)主已經(jīng)使用的存量暫做引導(dǎo)。所以這應(yīng)該說是調(diào)控的相對人性化之處。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，北京此次出臺類似說明，也是為了讓當(dāng)前的商住政策更具有可操作性，尤其是一些已經(jīng)入住的商住項(xiàng)目，通過此類說明，對于后續(xù)住房交易和持有等會(huì)有一個(gè)較為積極的管制作用和引導(dǎo)作用。
相關(guān)鏈接：什么是租戶的優(yōu)先購買權(quán)
承租人的優(yōu)先購買權(quán)，是指出租人在租賃合同的有效期限內(nèi)出賣租賃物時(shí)，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有在同等條件下優(yōu)先于其他購買人購買租賃物的權(quán)利。優(yōu)先購買權(quán)的立法精神和目的就是要賦予承租人在購買承租房屋時(shí)的優(yōu)先性，使出租人和承租人的租賃法律關(guān)系不因出租人的出賣行為而受到影響，維護(hù)交易秩序的穩(wěn)定，促進(jìn)市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。出租人出賣租賃房屋，在同等條件下，賣給第三人和賣給承租人，其利益不受任何影響，出租人賣給承租人更有利于保護(hù)承租人利益。
我國合同法第二百三十條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于貫徹執(zhí)行〈民法通則〉若干問題的意見（試行）》第一百一十八條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)”。
如房東欲出售出租房屋，而房客有意購買時(shí)，房客應(yīng)注意從以下幾方面行使和保護(hù)自己的優(yōu)先購買權(quán)：1、要求房東提前三個(gè)月通知出售承租房屋的事項(xiàng)。如自通知之日起未到三個(gè)月且房客還未考慮好購買而房東欲賣給他人的，房客有權(quán)阻止其交易。2、房客不要輕易書面承諾放棄購買承租房屋或用退租等行為表示事實(shí)放棄，因?yàn)檫@已表示放棄了優(yōu)先購買權(quán)，如再想購買就無法以此對抗第三人。3、如對房東提出的出售價(jià)款等條件沒有太大異議，應(yīng)盡快簽約，以避免房東又聯(lián)系到出更高價(jià)款的買家來抬高出售條件。如果無法盡早簽約，應(yīng)保管好對方所提出售條件的書面證據(jù)，以備雙方發(fā)生糾紛之用。4、如房東不顧房客的優(yōu)先購買權(quán)賣給他人時(shí)，房客應(yīng)及時(shí)起訴并申請法院采取保全措施，將承租房屋查封以阻止其交易。
