案情簡介：房屋外墻漏水

物業(yè)公司管理的小區(qū)名稱為武漢市江漢區(qū)香緹美景小區(qū)，位于武漢市江漢區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)江達(dá)路特1號(hào)。被告房產(chǎn)位置：武漢市江漢區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)江達(dá)路特1號(hào)香緹美景小區(qū)17棟6單元801室。物業(yè)管理合同約定的拖欠物業(yè)管理費(fèi)違約金標(biāo)準(zhǔn)及計(jì)算方法：違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)按從逾期之日起按每天1%交納。原告在訴訟中要求按照中國人民銀行同期貸款利率四倍計(jì)算。

六、被告拖欠物業(yè)管理費(fèi)的數(shù)額。被告自2010年7月1日至2014年3月31日止未繳納物業(yè)費(fèi)，共欠物業(yè)費(fèi)共計(jì)人民幣4800元。原告訴請：1、被告支付原告物業(yè)費(fèi)人民幣4800元；2、被告支付原告違約金（以欠費(fèi)為基數(shù)，自2014年4月1日起至欠款付清之日止，按照中國人民銀行同期貸款利率四倍標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算）；3、被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。

被告辯稱，對上述費(fèi)用沒有異議，但由于房屋外墻漏水、水壓過低等問題嚴(yán)重，原告在日常管理中沒有盡到物業(yè)管理的義務(wù)，故拒繳物業(yè)管理費(fèi)。

法院判決：被告何漢祥于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告武漢市錦城物業(yè)管理有限公司支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)人民幣3840元

在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘原告作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并簽訂了書面的《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》，未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，屬合同有效，對于業(yè)主具有約束力。原告依約向被告提供了物業(yè)服務(wù)，被告應(yīng)當(dāng)按照合同約定向原告交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，現(xiàn)被告拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)未付，已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。故原告要求被告支付拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)的訴訟請求，具有合同和法律依據(jù)，法院予以支持。

被告認(rèn)為房屋外墻漏水、水壓過低等問題嚴(yán)重，原告物業(yè)管理不到位，并以此作為拒交物業(yè)費(fèi)的理由之一。庭審中，原告對被告的房屋外墻漏水、水壓過低等事實(shí)不持異議，但認(rèn)為不是原告的責(zé)任。法院認(rèn)為，原告應(yīng)對公共部位、公用設(shè)施、環(huán)境衛(wèi)生等進(jìn)行維護(hù)和管理。被告的房屋外墻漏水、水壓過低應(yīng)屬物業(yè)管理的范圍，原告在提供物業(yè)服務(wù)方面存在一定的瑕疵，故對于原告要求被告支付違約金的訴訟請求，法院不予支持。對于原告主張的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，法院認(rèn)為應(yīng)予以扣減后由被告交納。綜上，被告向原告支付的物業(yè)費(fèi)酌情按照人民幣3840元（4800元×80%）交納。

律師說法：以此拒繳物業(yè)費(fèi)是否合法

物業(yè)未盡義務(wù)，是否可以拒繳物業(yè)費(fèi)？用對于這個(gè)問題，應(yīng)區(qū)分兩種情況進(jìn)行處理。

第一種情況是,業(yè)主以物業(yè)管理服務(wù)存在一定瑕疵，例如小區(qū)環(huán)境臟亂、部分設(shè)施沒有及時(shí)修理、對業(yè)主投訴沒有盡快處理等，業(yè)主以此為由提出拒繳管理費(fèi)的，法院不予支持。理由是: 物業(yè)服務(wù)企業(yè)對小區(qū)的多個(gè)方面提供物業(yè)服務(wù)，包括房屋共用部位、共用設(shè)施的維護(hù)和管理、公共秩序、公共環(huán)境衛(wèi)生等，其作為物業(yè)管理公司提供的服務(wù)具有公共性和整體性，服務(wù)于整個(gè)小區(qū)的物業(yè)，個(gè)別業(yè)主不按時(shí)繳納物業(yè)管理費(fèi)會(huì)對小區(qū)的整體服務(wù)產(chǎn)生不利的影響，對于其他按時(shí)交納費(fèi)用的業(yè)主或物業(yè)使用人亦極為不公。

第二種情形是，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在履行合同過程中不盡職責(zé)，提供的服務(wù)項(xiàng)目和質(zhì)量與法定或合同約定標(biāo)準(zhǔn)差距明顯，在處理這類案件時(shí)一般會(huì)考慮判決物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。在具體違約責(zé)任承擔(dān)方式上，可以根據(jù)業(yè)主的訴求，酌定減少物業(yè)管理費(fèi)的數(shù)額，從而平衡雙方的利益。

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