案情簡介：物業(yè)未盡義務

原告物業(yè)公司與金荷花園業(yè)主委員會簽訂《武漢市物業(yè)管理委托合同》，約定原告物業(yè)公司在金荷花園小區(qū)提供物業(yè)服務。被告楊波系金荷花園Ａ區(qū)3-201室業(yè)主，自2012年1月起，被告楊波拒交物業(yè)管理費，截止2015年12月31日，被告楊波欠交物業(yè)管理費3,148元、違約金283.20元。原告物業(yè)公司催款未獲，故向法院起訴主張權(quán)利。

被告楊波辯稱，被告楊波并非惡意不交物業(yè)費。被告楊波住房一樓餐館油煙污染，嚴重影響被告楊波的生活。被告楊波窗戶下面的綠化帶被一樓餐館霸占，推開窗戶面對的是三個嚴重污染環(huán)境的大煙囪。2014年5月，樓下餐館在未經(jīng)業(yè)主同意的情況下，將煙囪私自裝在被告楊波家的墻壁上，原告物業(yè)公司嚴重失職。樓下餐館多次裝修導致被告楊波家中瓷磚開裂，協(xié)商無果。2015年底，被告楊波家門口的樓道墻壁上多次被高利貸噴紅漆，嚴重影響名譽，多次反映未得到解決。因原告物業(yè)公司的不作為，被告楊波才未交納物業(yè)費。

法院判決：被告楊波于本判決生效之日起10日內(nèi)向原告武漢尚華物業(yè)服務有限公司支付2012年1月1日至2015年12月31日的物業(yè)服務費1,888元。

原告物業(yè)公司與金荷花園小區(qū)業(yè)委會簽訂的《武漢市物業(yè)管理委托合同》、《物業(yè)管理合同補充協(xié)議》、《物業(yè)管理委托合同》均未違反國家法律規(guī)定，應屬有效，合同效力及于含被告楊波在內(nèi)的全體業(yè)主。原告物業(yè)公司為金荷花園小區(qū)的房屋外觀、設備運行、設施維護、公共環(huán)境衛(wèi)生、綠化、交通秩序、安保等提供了物業(yè)服務，被告楊波應交納物業(yè)服務費用?？紤]到原告物業(yè)公司在履行物業(yè)服務合同過程中，對一樓餐館在房屋外墻公共部分私自安裝排煙管道、公共區(qū)域綠化、衛(wèi)生及公共樓道墻壁等處確實存在管理不善的情況，從而影響和降低了被告楊波及家人的生活質(zhì)量，故法院酌定被告楊波按60%支付2012年1月1日至2015年12月31日的物業(yè)服務費，即1,888元（109.26平方米×0.6元/平方米×48月×60%）。原告物業(yè)公司關于其他物業(yè)服務費及違約金的訴訟主張，因其物業(yè)服務質(zhì)量未能完成達到合同約定標準，法院不予支持。被告楊波的相關抗辯理由，合理部分法院予以采納；被告楊波關于其與一樓餐館之間的油煙擾民和裝修致?lián)p爭議，與本案并非同一法律關系，應向適格主體另案主張權(quán)利；被告楊波關于不支付物業(yè)服務費的抗辯，于法無據(jù)，法院不予支持。

律師說法：是否可以拒繳物業(yè)費用

物業(yè)未盡義務，是否可以拒繳物業(yè)費？用對于這個問題，應區(qū)分兩種情況進行處理。

第一種情況是,業(yè)主以物業(yè)管理服務存在一定瑕疵，例如小區(qū)環(huán)境臟亂、部分設施沒有及時修理、對業(yè)主投訴沒有盡快處理等，業(yè)主以此為由提出拒繳管理費的，法院不予支持。理由是: 物業(yè)服務企業(yè)對小區(qū)的多個方面提供物業(yè)服務，包括房屋共用部位、共用設施的維護和管理、公共秩序、公共環(huán)境衛(wèi)生等，其作為物業(yè)管理公司提供的服務具有公共性和整體性，服務于整個小區(qū)的物業(yè)，個別業(yè)主不按時繳納物業(yè)管理費會對小區(qū)的整體服務產(chǎn)生不利的影響，對于其他按時交納費用的業(yè)主或物業(yè)使用人亦極為不公。

第二種情形是，物業(yè)服務企業(yè)在履行合同過程中不盡職責，提供的服務項目和質(zhì)量與法定或合同約定標準差距明顯，我們在處理這類案件時一般會考慮判決物業(yè)服務企業(yè)承擔違約責任。在具體違約責任承擔方式上，可以根據(jù)業(yè)主的訴求，酌定減少物業(yè)管理費的數(shù)額，從而平衡雙方的利益。

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