公積金貸款首付與商貸倒掛

作為我國住房制度改革的產(chǎn)物，住房公積金制度日益成為地方政府改善居民居住環(huán)境、保障房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的穩(wěn)定器與助推器。然而，由于其仍存在著覆蓋面窄、辦理提取和貸款時(shí)手續(xù)繁瑣、耗時(shí)較長，以及使用率偏低等問題，最近幾年，業(yè)界對于加快公積金制度改革的呼聲日趨高漲。

“現(xiàn)行的《住房公積金管理?xiàng)l例》在規(guī)范住房公積金繳存比例、規(guī)范發(fā)放貸款等方面確實(shí)發(fā)揮了很大作用，但隨著房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展，住房公積金在某些方面確實(shí)已顯現(xiàn)出不少問題?！狈秸C券房地產(chǎn)首席分析師夏磊在接受《證券日報(bào)》記者采訪時(shí)舉例說，對于一些生活在房價(jià)較高城市中的存繳職工來說，普遍存在公積金可貸額度不足、對購房支持力度不夠等問題。

如對許多低收入者而言，雖然其長期繳納住房公積金，但落腳到具體買房時(shí)便會發(fā)現(xiàn)，在享有公積金低利率貸款的同時(shí)，可能還要一次性拿出更多的首付款。以北京一套400萬元的商品房來計(jì)算，按照現(xiàn)有35%的首付比例來說，其貸款金額需要260萬元，而目前公積金最高貸款額度為120萬元，也就是說，其首付至少要拿出280萬元。

夏磊認(rèn)為，對于房價(jià)高企的一線及部分熱點(diǎn)二線城市來說，多數(shù)購房者會在遇到上述現(xiàn)象時(shí)選擇組合貸款的方式，但由于組合貸款不僅手續(xù)更為復(fù)雜，且耗時(shí)更長，因而又有大部分的購房者直接放棄低利率的公積金貸款，轉(zhuǎn)向商業(yè)貸款?？梢哉f，在一二線城市中，公積金貸款最高額度與房價(jià)不匹配的現(xiàn)象非常嚴(yán)重。

為了更好的保障房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，國務(wù)院法制辦已經(jīng)向社會公開征求意見。據(jù)記者了解，《住房公積金管理?xiàng)l例》的修訂工作也在進(jìn)行當(dāng)中。與此同時(shí)，國務(wù)院辦公廳今年3月份印發(fā)的《國務(wù)院2017年立法工作計(jì)劃的通知》，也將起草修訂《住房公積金管理?xiàng)l例》列為今年全面深化改革中的急需項(xiàng)目。

在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長陳政高看來，公積金條例的修訂主要是為了解決三個(gè)方面的重要問題，一是從體制上保證公積金的安全，因?yàn)檫@是老百姓的住房錢；二是如何降低門檻讓低收入家庭能夠買得起房，也能租得起房；三是怎么更好地發(fā)揮公積金的作用。

“雖然《住房公積金管理?xiàng)l例》的修訂會進(jìn)一步考慮到低收入者的現(xiàn)實(shí)情況，但卻不能解決首付款的問題?！毕睦诒硎?，由于公積金的存繳比例是和收入呈正相關(guān)關(guān)系的，即收入低、公積金存繳額就低，所以在低收入的基礎(chǔ)上其首付款的積累就一定有限。這一點(diǎn)，并不會因?yàn)闂l例的修訂而改變。不過在提取方面，收入者仍然可以通過租房等方式進(jìn)行提取。至于在管理模式上，雖然業(yè)界一直有所討論，但進(jìn)展相對緩慢。目前全國有342個(gè)公積金中心是地方自主管理的，由于住房問題具有較強(qiáng)的地方屬性，所以各地政策、管理模式也各不相同。如果單純從資金管理的角度來看，肯定是中央統(tǒng)一管理的效率更高、安全性更有保障，但這樣一來卻也失去了地方管理的主動性。整體來看，考慮到路徑依賴問題，地方和中央模式各有利弊，所以如何在管理模式上破題，還需進(jìn)一步考量。

公積金貸款買房的流程有哪些

辦理住房公積金貸款應(yīng)按下列程序：（一）借款人申請住房公積金貸款需要向市住房公積金管理中心提出書面申請，填寫住房公積金貸款申請表并如實(shí)提供有關(guān)資料。（二）市住房公積金管理中心負(fù)責(zé)借款人資格、擔(dān)保人資格、貸款額度和貸款期限的審查及合同的填寫同意后，借款人與中心簽訂相關(guān)合同或協(xié)議，并按中國人民銀行規(guī)定辦理保險(xiǎn)。（三）貸款手續(xù)辦理完畢后，市住房公積金管理中心給銀行簽發(fā)準(zhǔn)予貸款通知書，銀行接到貸款通知書后辦理貸款劃付手續(xù)。

特別提醒：購房時(shí)，借款人根據(jù)自己公積金的繳納情況，到銀行進(jìn)行測算，就可得知貸款的金額和每月還款數(shù)額。根據(jù)公積金管理有關(guān)規(guī)定，每年提取一次。假設(shè)客戶每年一次提取的公積金為15000元，而每月公積金貸款還款額為1500元，商業(yè)貸款還款額為1000元，在還款方式上可選擇“余額沖貸法”，即提取的公積金首先歸還當(dāng)月住房公積金貸款和商業(yè)貸款本息（共計(jì)2500元），余額12500元可一次性償還住房商業(yè)性貸款本金，在還清住房商業(yè)性貸款本金后，尚有余額的再償還公積金貸款本金，因?yàn)樯虡I(yè)性貸款利率高于公積金貸款利率。“沖還貸”后，借款人可選擇縮短原還款期限的方式或選擇還款期限不變，減少月還款額的方式進(jìn)行還貸。但目前商業(yè)銀行對客戶提前還款的次數(shù)是有一定限制的。如果客戶選擇“等額本息”還款法，每月等額還貸金額保持2500元不變，那么提取的公積金15000元，將按照原扣款方式連續(xù)每月扣款2500元。余額不足時(shí)，借款人應(yīng)及時(shí)將足額款項(xiàng)注入用于還款的銀行卡中，上述兩種還款法，客戶可根據(jù)自身實(shí)際進(jìn)行選擇。