案情簡介：離婚房產(chǎn)未過戶被男方出售

2010年，何女士向法院起訴要求與謝先生離婚。同年6月2日，法院判決駁回何女士離婚的訴訟請求。2011年，何女士再次訴至法院要求與謝先生離婚。2012年5月29日，法院判決準許何女士與謝先生離婚，何女士分得重慶市渝中區(qū)大坪正街某房屋。后謝先生不服提起上訴，二審法院經(jīng)審理，判決駁回上訴，維持原判。

2012年8月18日，謝先生與劉女士簽訂《房屋出售協(xié)議》，約定謝先生以60萬元的價格將上述房屋出售給劉女士，并約定因該房屋2012年10月30日滿5年，在2012年10月30日后15個工作日內(nèi)辦理過戶手續(xù)。當日，劉女士支付了20000元購房定金。2012年11月6日，謝先生與劉女士在房屋交易登記部門再次簽訂《重慶市房屋買賣合同》，約定謝先生將上述房屋出售給劉女士。

2012年11月7日，劉女士取得房地產(chǎn)權(quán)證，并通過銀行轉(zhuǎn)賬支付了謝先生580000元。2011年11月10日，重慶中鼎資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價有限責任公司對上述房屋當時的價值作出鑒定，意見為77.9萬元。

2012年12月10日，何女士曾向法院起訴要求確認謝先生與劉女士簽訂的買賣合同無效，后于2013年7月22日，何女士向法院撤回了該起訴訟。審理中，經(jīng)雙方確認現(xiàn)房屋由何女士占有使用。

劉女士認為，自己依法購買上述房屋，且支付了購房款項，何女士強行占據(jù)該房屋的行為侵害了自己的合法權(quán)益，故起訴至法院要求判決何女士停止侵害自己名下的上述房屋，并立即搬出。

法院審理：房產(chǎn)無權(quán)占有應予以返還

本案中，涉案房屋在2012年11月1日前系何女士與謝先生的夫妻共同財產(chǎn)，登記在謝先生名下。2012年11月1日經(jīng)生效判決確認由何女士個人所有，但該房屋仍登記在謝先生名下。后謝先生將房屋出售給劉女士，劉女士支付了60萬元的對價，并辦理了產(chǎn)權(quán)登記。

劉女士系公開購買，且支付了市場對價，出賣人謝先生是登記產(chǎn)權(quán)人，現(xiàn)又完成過戶登記，符合一般善意第三人的條件。依據(jù)公信原則，出于對不動產(chǎn)權(quán)利登記的信賴從而受讓該不動產(chǎn)的第三人，可以對抗和排斥真正權(quán)利人的物權(quán)。因此，劉女士系善意的第三人，已取得涉案房屋的所有權(quán)，何女士構(gòu)成對該房屋的無權(quán)占有，應予以返還。

律師說法：善意第三人能否取得房產(chǎn)

《中華人民共和國物權(quán)法》第二十八條規(guī)定，因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權(quán)設立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力。

物權(quán)法第三十一條規(guī)定，依照本法第二十八條至第三十條規(guī)定享有不動產(chǎn)物權(quán)的，處分該物權(quán)時，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。

物權(quán)法第一百零六條規(guī)定，無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的；（二）以合理的價格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求賠償損失。

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