案情簡(jiǎn)介：群租房違規(guī)租賃引糾紛

2013年8月，小張與一房屋中介公司簽訂租賃合同，租賃一套房屋中的一間，租期一年。期間，中介公司又將其他房間打隔斷后出租給多人。第二年4月，相關(guān)行政管理部門對(duì)群租房進(jìn)行整治，要求承租人盡快搬離。5月中旬，小張主動(dòng)搬離，但距租賃期滿還差2個(gè)月。小張于是將中介公司訴至法院，以房屋為群租房為由要求確認(rèn)租房合同無(wú)效。

法院審理：群租房違規(guī)不影響合同效力

法院審理后認(rèn)為，小張與中介公司簽訂租賃合同系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為合法有效。因中介公司將房屋群租，致使小張?zhí)崆鞍犭x，法院確認(rèn)雙方的合同解除，判決中介公司返還小張已支付的剩余租金及押金。

律師說(shuō)法：群租房合同是否一定無(wú)效

房屋租賃合同屬于無(wú)效主要有以下幾種情況：（一）出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效；（二）出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效；（三）租賃期限超過(guò)臨時(shí)建筑的使用期限，超過(guò)部分無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延長(zhǎng)使用期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長(zhǎng)使用期限內(nèi)的租賃期間有效；（四）當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，人民法院不予支持。如果當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。

市住建委、市公安局兩部門的發(fā)文僅為地方性規(guī)定，違反此規(guī)定并不影響租賃合同的效力，故以此理由要求確認(rèn)房屋租賃合同無(wú)效的，法院不予支持。需注意的是，法院對(duì)租賃合同效力的認(rèn)定不影響行政主管機(jī)關(guān)對(duì)違反行政管理規(guī)定的違法行為予以處理。

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