案例簡介：被告收取定金后拒絕履行合同，原告請求賠償
原告于2016年2月2日經(jīng)第三人居間服務(wù)為購買被告的系爭房屋而與被告簽訂《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》（以下簡稱居間協(xié)議）和《房地產(chǎn)買賣協(xié)議》（以下簡稱買賣協(xié)議）。買賣協(xié)議第六條約定，原、被告雙方簽署本協(xié)議后買賣關(guān)系即成立，為辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)之需，雙方同意在本協(xié)議簽署生效后且于2016年2月29日前共同赴第三人處簽署該房地產(chǎn)的買賣合同。當(dāng)日，原告通過銀行轉(zhuǎn)賬的方式向第三人支付定金人民幣（以下幣種相同）10萬元，由第三人轉(zhuǎn)交給被告。但被告在買賣協(xié)議約定的時間內(nèi)因自身原因拒絕與原告簽訂房屋買賣合同，之后，原告及第三人多次與被告交涉，被告都不予理睬。原告認(rèn)為，被告收取定金后拒絕與原告簽訂房屋買賣合同，導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行，被告的行為構(gòu)成違約，且嚴(yán)重?fù)p害了原告的利益，由于雙倍返還定金已不足以彌補(bǔ)原告因房價上漲所產(chǎn)生的差價損失，故被告除雙倍返還定金外，還應(yīng)另行賠償房屋差價損失，故提起訴訟。被告辯稱，原被告之間只是預(yù)約關(guān)系，被告不承擔(dān)違約責(zé)任。
法院判決：被告原因?qū)е潞贤瑹o法繼續(xù)履行，擇一補(bǔ)償原告損失
本院認(rèn)為，原、被告及第三人簽訂的居間協(xié)議、買賣協(xié)議系三方當(dāng)事人真實意思表示，內(nèi)容于法不悖，合法有效。根據(jù)原、被告在買賣協(xié)議中的約定，原、被告之間的房屋買賣關(guān)系自雙方簽署該協(xié)議后成立，現(xiàn)雙方已簽署買賣協(xié)議，故雙方之間的房屋買賣關(guān)系成立，被告辯稱，房屋買賣合同成立的標(biāo)志為正式網(wǎng)簽，原、被告之間只是預(yù)約關(guān)系，無合同及法律依據(jù)，本院難以采信。首先，根據(jù)買賣協(xié)議的約定，雙方簽訂網(wǎng)簽版買賣合同的時間和原告支付首付款65萬元的支付時間均為2016年2月底之前，并無先后順序；其次，被告稱原告提出新的補(bǔ)充條件，對此，原告不予認(rèn)可，而被告也未舉證證明；第三，根據(jù)在案事實可以確認(rèn)，原、被告簽訂買賣協(xié)議的當(dāng)天，被告就系爭房屋又與案外人辦理了網(wǎng)上備案登記，且至本案訴訟，該網(wǎng)上備案登記也未撤銷，因此，在買賣協(xié)議約定的簽約時間內(nèi)，被告根本無法與原告簽訂網(wǎng)簽版買賣合同。綜上，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定，系被告的原因?qū)е码p方未能在買賣協(xié)議約定的時間內(nèi)簽訂網(wǎng)簽版買賣合同，從而導(dǎo)致買賣協(xié)議無法繼續(xù)履行，被告的行為已構(gòu)成根本違約由于被告的違約行為致使原告喪失一次以同等價格購房的機(jī)會，造成原告再行購房差價損失。根據(jù)合同的履行情況、被告的過錯程度及被告違約給原告造成的損失等因素綜合考慮，本院酌定由被告賠償原告房屋差價25萬元。
律師說法：如何選擇定金罰或損害賠償金
在房屋買賣合同中，買賣雙方當(dāng)事人往往即約定了定金又約定了違約金和損害賠償金。定金的性質(zhì)視為違約金性質(zhì)，兩者在本質(zhì)上是一樣的，只要一方違約，當(dāng)事人就可以選擇適用，不以產(chǎn)生損害后果為前提條件。損害賠償金是的當(dāng)事人一方違約，給另一方當(dāng)事人造成損害時需要支付的賠償。損害賠償金和定金不同。在發(fā)生違約的情況下，當(dāng)事人即使沒有損失，那么也適用定金罰則，也就是定金的適用不以發(fā)生損失為必要條件。而損害賠償金必須以發(fā)生實際損害為必要條件，否則不能適用。
當(dāng)買賣當(dāng)事人既約定了違約金又約定了定金和損害賠償金的情況下，當(dāng)事人可以根據(jù)定金或者違約金的數(shù)額選擇適用，如果適用定金罰則會更好的保護(hù)自己的權(quán)益就適用定金罰則，如果適用違約金更合適，就適用違約金。當(dāng)適用違約金或定金罰則不足以彌補(bǔ)損失的情況下，比如房屋因上漲的現(xiàn)值和原房屋價值之間的差價損失。當(dāng)事人可以通過申請司法鑒定，確定差價數(shù)額，作為請求損害賠償金數(shù)額。
以上就是對“房屋交易中一方違約，如何選擇適用定金罰治和損害賠償金”問題的解答。出現(xiàn)這些的情況，如果您不能確定該如何選擇適用，建議您咨詢專業(yè)的房產(chǎn)律師，以避免不必要的損失。
徐紅英律師：13818076833
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