北京二手房套均總價533萬元

調(diào)控加碼的效果正在顯現(xiàn)，全國房地產(chǎn)市場總體出現(xiàn)持續(xù)降溫現(xiàn)象，市場預(yù)期普遍回落。從存量市場來看，多個城市量價齊跌，但成交量大降，價格趨穩(wěn)。

值得關(guān)注的是，多重降杠桿政策疊加市場實際交易趨勢，據(jù)鏈家研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在北京二手住宅市場上，近兩輪調(diào)控后，實際購房首付比例提升了11%。即使對于剛需購買首套房來說，實際首付比例也已經(jīng)超過61%。

換言之，根據(jù)某機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，北京二手房套均成交總價已經(jīng)由2015年的305萬元上漲到當(dāng)前的533萬元。據(jù)此計算，在當(dāng)前市場下，首次購房者購買北京二手房套均首付款要達(dá)到325萬元以上。簡言之，手握325萬元現(xiàn)金，才可大概率在北京買到相對滿意的二手住宅。

對此，經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴曙松與鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)均向記者表示，剛需購買力的相對下降會導(dǎo)致?lián)Q房鏈條越來越難以實現(xiàn)，造成首次購房難，換房難的局面。而且，未來去杠桿的金融貨幣環(huán)境還會持續(xù)，進(jìn)而繼續(xù)對房地產(chǎn)形成緊縮效果。

有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，北京4月份二手房成交量不及3月份成交量的四分之一，成交均價環(huán)比下跌2.1%，扭轉(zhuǎn)了2015年11月份以來的持續(xù)上漲局面。即便如此，據(jù)房天下北京二手房網(wǎng)發(fā)布的房源信息統(tǒng)計顯示，4月份，北京二手房掛牌均價高達(dá)63581元/平方米。

另據(jù)偉業(yè)我愛我家集團(tuán)市場研究院統(tǒng)計，2017年5月上旬，北京全市二手住宅共網(wǎng)簽3365套，與2017年4月上旬相比減少25%，同比2016年5月上旬減少43.6%。

此外，5月上旬北京二手房買賣市場實際簽單量較4月上旬下降39.8%，較去年5月上旬下降66.2%，整個市場的交易熱度已接近冰點。同時，5月上旬新登記的買賣客戶量也環(huán)比下降11.2%，有意購買二手房的人較上月同期、去年同期都在減少。

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉向記者表示，“317新政”后，北京二手房市場的交易量已經(jīng)出現(xiàn)了非常明顯的階梯式下滑。

胡景暉進(jìn)一步表示，隨著市場交易的持續(xù)低迷，北京二手房的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)還將繼續(xù)下行探底，而在目前的政策形勢下，高強(qiáng)度的調(diào)控短期內(nèi)沒有松動的可能，市場觸底之后恐怕很難反彈?？偟恼f來，北京二手房交易量近期呈現(xiàn)出了近乎“L型”的走勢，未來或?qū)㈤L期維持低迷。在交易量大幅下降的現(xiàn)實下，不少業(yè)主已經(jīng)開始考慮盡早出手，市場的議價空間在增大，北京二手房價的回落契機(jī)已經(jīng)出現(xiàn)，下調(diào)也已經(jīng)開始。

市場下行明顯的結(jié)果是，二手房中介開始大面積關(guān)閉門店，甚至降低中介費來力圖增加交易單量。但目前來看，這種運作也是乏力的。

巴曙松與楊現(xiàn)領(lǐng)均認(rèn)為，北京換房交易的占比達(dá)到七成甚至八成，買方與賣方之間的行為高度互聯(lián)，相互影響，連環(huán)單的比重和關(guān)聯(lián)長度不斷增加，一旦中間任何一單無法交易，就會造成整個連環(huán)交易的中斷。而剛需購買力的下降也會打亂整個交易鏈條。

二手房交易需要注意什么

1、核實賣方的身份。如果是個人，看他的身份證；如果是單位，到工商局看它的檔案資料；如果賣方有代理人，看他有沒有經(jīng)過公證的授權(quán)委托書。

2、到房管局查驗賣方的房產(chǎn)證?？丛摲课菔欠裼蟹课莨灿袡?quán)人，如果房屋為多人共有，則須賣房人提供所有共有人的身份證件及同意出賣房屋的書面文件；如是夫妻共有財產(chǎn)，是否經(jīng)過賣方配偶的書面同意；如果房屋已出租，則須賣房人提供承租人同意出售的書面意見；如果房屋已被抵押，則須賣房人提供抵押權(quán)人同意房屋出售的書面文件。

3、如通過房屋中介購房，購房者要選擇正規(guī)的、有一定信譽(yù)度的中介機(jī)構(gòu)，必要時可查閱中介機(jī)構(gòu)應(yīng)具備的"兩證"，一為工商部門頒發(fā)的營業(yè)執(zhí)照，二為房屋土地管理局頒發(fā)的中介代理資質(zhì)證書。4、仔細(xì)核對賣方身份證或工商檔案中的名稱與房產(chǎn)證上的房屋所有人是否一致，原則上是一個字也不能錯。

5、如購買公房，須了解所購公房是成本價還是標(biāo)準(zhǔn)價，標(biāo)準(zhǔn)價購買的公房在出讓時須按成本價補(bǔ)足費用。由于公房原單位對公房一般都保留優(yōu)先購買權(quán)，因此，應(yīng)要求賣房人提供單位放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面意見；另外，軍隊、醫(yī)院、學(xué)校的公房，由于其特殊性，在沒有取得單位同意的情況下，一律不得出售。

6、如果所購房屋是已購公房或經(jīng)濟(jì)適用房，還須賣房人提供政府部門對其上市交易的批準(zhǔn)書。

7、如果了解到欲購房屋屬于下列幾種情況，則千萬不能購買：已列入拆遷公告范圍的房屋或被國家征用的房屋；被人民法院或行政機(jī)關(guān)依法查封的房屋；屬違法或違章建筑的房屋；存在產(chǎn)權(quán)爭議的房屋。

8、對房屋質(zhì)量及其他配套主設(shè)施的審查。在這一環(huán)節(jié)，購房者除對房屋戶型、結(jié)構(gòu)、用材等較直觀的方面進(jìn)行查看外，還須進(jìn)一步了解有關(guān)供用電情況、水質(zhì)、水壓、煤氣、供暖、管線走向等細(xì)節(jié)；了解物業(yè)公司提供的服務(wù)項目及收費標(biāo)準(zhǔn)。

9、關(guān)鍵性承諾應(yīng)體現(xiàn)在房屋買賣合同當(dāng)中。交易雙方當(dāng)事人對房地產(chǎn)管理部門申報的成交價明顯低于市場價時，或者以所購房屋進(jìn)行抵押貸款時，要對所購房屋進(jìn)行評估；簽約過程中應(yīng)特別注意，對交易的任何關(guān)鍵性約定或賣方的任何承諾均應(yīng)體現(xiàn)在合同中，不能以口頭約定代之，因為口頭約定在一旦發(fā)生糾紛時則無法舉證。合同的必備條款主要包括：房屋面積及附屬設(shè)施、價款及給付方式、土地使用年限、房屋交付期限、違約責(zé)任等；如果選擇了按揭貸款的付款方式，則須按照規(guī)定辦理貸款手續(xù)。