案情簡(jiǎn)介：以房抵債易產(chǎn)糾紛

原告于2000年5月承包鼎湖區(qū)坑口的西向整治工程，與發(fā)包方坑口城建公司結(jié)算后確定首期工程總造價(jià)為1029928.89元。由于坑口城建公司未能付清全部工程款，雙方協(xié)商后于2002年8月16日簽訂了《關(guān)于以產(chǎn)權(quán)抵頂工程款的協(xié)議》，以位于鼎湖區(qū)坑口辦事處蘇村居委會(huì)小布村路段的小晶都酒樓作價(jià)抵減工程款350000元。協(xié)議簽訂后，原告接收了該房屋。其于2005年9月15日將該房屋出租給被告謝某，雙方簽訂了《合同》，約定租期為15年。后原告于2006年11月13日以38萬元的價(jià)格將該房屋轉(zhuǎn)讓給被告謝某，雙方簽訂了《房屋轉(zhuǎn)讓合同》。該合同第二條約定：“付款方式：分兩期，第一期：在2006年11月13日，乙方（被告謝某）付給甲方（原告）人民幣壹拾萬元；第二期：在2007年6月30日前，在此日期前，乙方必須拿到房產(chǎn)證（一個(gè)月內(nèi)），乙方把余下的貳拾捌萬元人民幣付清給甲方。（注：第一期付款之日起，房屋產(chǎn)權(quán)歸乙方所擁有）”。被告謝某于2006年11月14日向原告支付了購(gòu)房款45000元，于2006年11月30日支付了55000元，于2008年3月5日支付了60000元。簽訂合同后，上述房屋一直由被告謝某占有、使用，其在該房屋開設(shè)了品一派公司，但未取得以其為權(quán)屬人的房屋產(chǎn)權(quán)證。原告認(rèn)為被告謝某未支付第二期購(gòu)房款28萬元，于2016年10月19日、11月2日向被告謝某發(fā)出《催收購(gòu)房款通知書》，催促其支付上述款項(xiàng)。

法院判決：駁回原告王某要求確認(rèn)其與被告謝某簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓合同》第二條部分內(nèi)容即“乙方必須拿到房產(chǎn)證后一個(gè)月內(nèi)，乙方把余下貳拾捌萬元人民幣付清給甲方。（注：第一期付款之后，房屋產(chǎn)權(quán)歸乙方所有）”的約定無效的訴訟請(qǐng)求；駁回原告王某要求解除其與被告謝某簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓合同》的訴訟請(qǐng)求。

法院認(rèn)為，本案是房屋買賣合同糾紛。雙方爭(zhēng)議的問題是：1、《房屋轉(zhuǎn)讓合同》第二條的部分約定內(nèi)容是否有效；2、原告請(qǐng)求解除《房屋轉(zhuǎn)讓合同》是否有事實(shí)和法律依據(jù)。

1、《房屋轉(zhuǎn)讓合同》第二條的部分約定內(nèi)容是否有效?！斗课蒉D(zhuǎn)讓合同》是雙方自愿簽訂的合同，原告未能提供相反的證據(jù)證明上述合同違反其真實(shí)意思，因此，應(yīng)認(rèn)定屬于雙方的真實(shí)意思表示。原告認(rèn)為被告謝某強(qiáng)行加上合同第二條的部分內(nèi)容，但未能提供證據(jù)予以證明，因此應(yīng)不予確認(rèn)。雙方的合同沒有違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合同合法有效。對(duì)合同的履行方式，即辦理產(chǎn)權(quán)證及支付購(gòu)房款的履行順序及履行方式等，法律、法規(guī)沒有強(qiáng)制性的要求，因此，原、被告雙方在合同第二條約定辦理房產(chǎn)證再支付第二期購(gòu)房款，沒有違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，約定合法有效。雙方在合同第二條注明第一期付款后房屋產(chǎn)權(quán)為乙方（被告謝某）所有，是對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)在雙方之間的約定，沒有違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，約定合法有效。其是否產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效力，并不影響約定的效力。原告對(duì)合同約定的轉(zhuǎn)讓行為的效力無異議，又訴稱其對(duì)涉案房屋沒有處分權(quán)，即其無權(quán)轉(zhuǎn)讓，并以此為由要求確認(rèn)合同第二條部分約定無效，違反誠(chéng)實(shí)信用原則且缺乏法律依據(jù)。因此，對(duì)其請(qǐng)求法院不予支持。

2、原告請(qǐng)求解除《房屋轉(zhuǎn)讓合同》是否有事實(shí)和法律依據(jù)。原告訴稱被告謝某拒絕支付28萬元購(gòu)房款，構(gòu)成根本違約。但根據(jù)法院查明的事實(shí)，被告謝某已向原告直接支付了購(gòu)房款160000元，并由鐘子紅以代償債務(wù)的形式償付了251188元，共償付411188元。由于雙方無其他債務(wù)往來，因此，被告謝某代償債務(wù)后有權(quán)向原告追償，取得相應(yīng)的債權(quán)。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第九十九條第一款的規(guī)定，當(dāng)事人互負(fù)到期債務(wù)，該債務(wù)的標(biāo)的物種類、品質(zhì)相同的，任何一方可以將自己的債務(wù)與對(duì)方的債務(wù)抵銷……。因此，被告謝某主張以代償借款抵銷所欠原告的購(gòu)房款，符合上述法律規(guī)定，應(yīng)予支持。而被告謝某代償債務(wù)后，原告未向其償付過款項(xiàng)，亦未提供充分的證據(jù)證明此后至2016年10月19日期間向被告謝某請(qǐng)求支付購(gòu)房款，因此，應(yīng)認(rèn)定雙方事實(shí)上認(rèn)可債權(quán)債務(wù)的抵銷。法院確認(rèn)被告謝某向原告償付了等額的購(gòu)房款，已實(shí)際履行了合同。原告認(rèn)為被告謝某拒付購(gòu)房款，理?yè)?jù)不足。其請(qǐng)求解除合同，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，法院不予支持。對(duì)被告謝某與張某之間的借貸關(guān)系，屬于另外的法律關(guān)系，本案不予處理。

律師說法：房款是否支付成爭(zhēng)議

購(gòu)買抵債房要慎重，對(duì)可能會(huì)出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)要了解，盡量規(guī)避，避免個(gè)人權(quán)益受損。

實(shí)踐中，時(shí)有出現(xiàn)連環(huán)購(gòu)房合同，即買受人在沒有辦理產(chǎn)權(quán)證書的情況下又將房屋出售給第三人。此種情況下的第三人往往因辦理權(quán)屬證書而提起訴訟。對(duì)此，應(yīng)以直接向第三人出賣房屋的當(dāng)事人為被告，以前手房屋出賣人為第三人進(jìn)行審理。由前手出賣人將房屋權(quán)屬證書辦到前手買受人名下，再由前手買受人（后手出賣人）將房屋權(quán)屬證書辦到第三人（后手買受人）名下。

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