案情簡(jiǎn)介：抵押未辦理卻被法院確認(rèn)

2001年9月，尹某通過穆某介紹，從江某處借款20萬元，并由穆某作為擔(dān)保人，尹某將2000年購得的那套房屋的房產(chǎn)證交給了穆某作為抵押，并約定：如其未能在約定的期限內(nèi)歸還借款，穆某作為擔(dān)保人為尹某償還江某的借款20萬元，同時(shí)，所抵押房屋的房產(chǎn)證歸穆某所有，即穆某取得該套房屋的產(chǎn)權(quán)。但尹某和穆某對(duì)該套房屋(以下簡(jiǎn)稱爭(zhēng)議房屋)的抵押未到相關(guān)部門進(jìn)行登記。

2002年4月2日，尹某與王某簽訂了該套房屋的買賣協(xié)議書，協(xié)議書約定：尹某將該爭(zhēng)議房屋以6.5萬元的價(jià)格賣給王某。4月9日，王某與尹某在土地管理部門辦理了房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，王某取得了該套房屋的產(chǎn)權(quán)證書。

2002年4月12日，尹某因涉嫌集資詐騙而被羈押，5月16日被依法逮捕，9月27日被指控犯有集資詐騙罪、票據(jù)詐騙罪，同年12月20日被法院判處死刑，剝奪政治權(quán)利終身，并沒收個(gè)人全部財(cái)產(chǎn)。但在認(rèn)定事實(shí)的過程中，中級(jí)法院認(rèn)為尹某向江某借款人民幣20萬元，在借據(jù)中尹某以其房產(chǎn)作為抵押并由穆某作為該筆借款的擔(dān)保人，現(xiàn)因尹某無法償還該借款，擔(dān)保人穆某按照約定履行了擔(dān)保義務(wù)，并因此取得了主張上述房產(chǎn)的權(quán)利，故對(duì)此20萬元，不認(rèn)定為尹某的集資詐騙數(shù)額。

后穆某主張?jiān)摲康牡盅簷?quán)時(shí)發(fā)現(xiàn)該房屋已被尹某于2002年4月賣給了王某，遂穆某向法院提起訴訟，要求確認(rèn)尹某和穆某的買賣協(xié)議無效，該房歸自己所有。后該案在審理過程中合議庭對(duì)該房的產(chǎn)權(quán)歸屬產(chǎn)生了意見分歧。

法院審理：房屋產(chǎn)權(quán)歸抵押人所有

法院審理認(rèn)為，穆某在作為尹某的擔(dān)保人時(shí)，已為尹某償還了借款，即履行了擔(dān)保義務(wù)，雖然穆某與尹某對(duì)房產(chǎn)的抵押未到相關(guān)部門進(jìn)行登記，本應(yīng)認(rèn)定抵押合同未生效，但是在中院判決中認(rèn)定，尹某所欠的20萬元，不歸入集資詐騙的數(shù)額，且穆某取得了主張?jiān)摲慨a(chǎn)的權(quán)利，則從另一方面反映出該20萬已被法院認(rèn)定為擔(dān)保的數(shù)額，法院的終局判決(本案上訴后被二審法院維持)對(duì)穆某與尹某之間存在的房產(chǎn)抵押關(guān)系予以了認(rèn)定，對(duì)抵押合同的生效予以了認(rèn)定。鑒于抵押合同是在買賣合同之前簽訂，且抵押屬物權(quán)關(guān)系，買賣合同是典型的債權(quán)關(guān)系，當(dāng)兩者有沖突時(shí)，應(yīng)當(dāng)遵循“物權(quán)優(yōu)于債權(quán)”的競(jìng)合原則。所以，作為抵押權(quán)人的穆某可優(yōu)先實(shí)現(xiàn)該抵押權(quán)，遂房產(chǎn)應(yīng)該歸穆某所有。

律師說法：法院確認(rèn)的抵押效力如何

從本案不難看出，此案涉及一處房產(chǎn)上存在兩種權(quán)利，即抵押權(quán)和所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，而爭(zhēng)議的焦點(diǎn)就在于：當(dāng)?shù)盅簷?quán)未進(jìn)行必須的登記，但是又被法院予以了認(rèn)定的情況下，該抵押權(quán)與所有權(quán)的轉(zhuǎn)移哪一個(gè)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先被確認(rèn)和行使。筆者認(rèn)為本案應(yīng)該從以下三點(diǎn)進(jìn)行分析：

（一）尹某與王某之間的買賣合同效力的認(rèn)定。尹某與王某簽訂該房屋買賣合同的時(shí)間是在抵押合同簽訂之后，考慮買賣合同的效力，不僅應(yīng)當(dāng)考慮其成就的要件是否都具備，程序是否都合法之外，我們還應(yīng)當(dāng)考慮賣者與買者訂立合同時(shí)的合同目的，尤其是買方訂立合同時(shí)是處于惡意還是善意。尹某在同王某簽訂買賣合同時(shí)，王某是否知道該處房產(chǎn)上已存在抵押權(quán)的事實(shí)雖然無法判斷，但是尹某將房產(chǎn)以6.5萬元的低價(jià)賣于王某，而根據(jù)當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)行情，任何一處二手房的出賣價(jià)格也不會(huì)僅僅只賣幾萬元，雙方于賣方尹犯被捕前迅速簽訂了房屋買賣合同并辦理了過戶手續(xù)?；谶@樣的事實(shí)，不能排除王某在買入這套房產(chǎn)并簽訂合同時(shí)是惡意的行為。所以，筆者認(rèn)為尹某與王某之間的買賣合同的效力不應(yīng)成就。

（二）尹某與穆某之間的抵押合同效力的認(rèn)定。尹某同穆某簽訂了以該套房屋作抵押的擔(dān)保合同，尹某在向江某借款20萬元時(shí)，穆某為其作了擔(dān)保，并履行了擔(dān)保的義務(wù)，償還了20萬元的欠款，但同時(shí)尹某與穆某未對(duì)房屋的抵押進(jìn)行相關(guān)的登記，依法，尹某與穆某之間的抵押效力的條件不能成立，但是，在中院的刑事判決部分明確認(rèn)定：“尹某向江某借款人民幣20萬元，在借據(jù)中尹某以其房產(chǎn)作為抵押并由穆某作為該筆借款的擔(dān)保人，現(xiàn)因尹某無法償還該借款，擔(dān)保人穆某按照約定履行了擔(dān)保義務(wù)，并因此取得了主張上述房產(chǎn)的權(quán)利，故對(duì)此20萬元，不認(rèn)定為尹某的集資詐騙數(shù)額。”從該認(rèn)定內(nèi)容可以看出，法院因?yàn)閷?duì)穆某履行了擔(dān)保義務(wù)的事實(shí)和20萬元不屬集資詐騙款的事實(shí)給予了認(rèn)定，則就認(rèn)定了穆某取得了該套房屋的權(quán)利，從而認(rèn)定了以房屋作抵押的抵押合同的有效性。

（三）救濟(jì)問題。有學(xué)者認(rèn)為，法律已經(jīng)明文規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)的抵押必須依法進(jìn)行登記，否則抵押無效，所以，依法尹某與穆某的抵押合同生效要件不能成就，但我們還應(yīng)看到，雖然尹某與穆某簽訂合同時(shí)未對(duì)不動(dòng)產(chǎn)抵押進(jìn)行登記，但是，法院卻對(duì)抵押的效力予以了認(rèn)定，法院的既判的效力已經(jīng)生效。筆者認(rèn)為，應(yīng)該采信法院的判決，不應(yīng)再否認(rèn)該抵押合同的有效性。另外，還應(yīng)該看到，如果否認(rèn)了抵押合同的效力，那么作為善意相對(duì)人的穆某無疑就喪失了任何救濟(jì)的條件，畢竟抵押合同的有效性是穆某尋求救濟(jì)的根據(jù)，從抵押權(quán)人利益的角度出發(fā)，該抵押合同的效力也應(yīng)該被認(rèn)定。

綜上所述，筆者認(rèn)為穆某同尹某之間存在的不動(dòng)產(chǎn)抵押的效力成就，穆某有權(quán)依抵押權(quán)而取得該套房屋的所有權(quán)。

以上就是房產(chǎn)抵押未辦理卻被法院確認(rèn)，法院確認(rèn)的抵押效力如何的案例介紹，希望能幫您解決您的問題。對(duì)司法實(shí)踐中引發(fā)的糾紛，如果需要走訴訟程序，建議最好事先咨詢房產(chǎn)方面的專家律師，以少走彎路，更好地解決自己所面臨的問題。