案情簡介：一房二賣引糾紛

李某(女)、張某為夫婦，二人曾于1994年10月以10萬元的價格購置本市陽光中路150號一座二層樓房，后因嫌該房離其工作單位較遠，決定將其賣掉，但一直未找到合適的買主。1995年2月初，張某赴外地出差，本市的陳某經人介紹，找到李某，稱過去已看過該房，愿以9萬元價格買下，李某不同意，雙方經協(xié)商，李某決定以10萬元價格將該房出售，次日，陳某將5萬元送來。李某遂將鑰匙交給陳某，但因產權證被張某存放在單位，李某提出待丈夫出差回來，即辦理產權過戶登記。辦完手續(xù)后陳某再付另5萬元。同年7月初，張某從外地返回后得知該房價格已經上漲，遂找到陳某，要求增加2萬元價款才能去辦理過戶登記手續(xù)，陳某不同意，張某便在同年8月10日以12萬元的價款，將該房賣給了王某，并于8月15日，與王某辦理了登記過戶手續(xù)，王某遂找到陳某要求其搬走，陳某遂到法院提起訴訟，告張某、王某侵害其所有權，并要求法院解除張某與王某之間的房屋買賣合同。而張某提出，其妻李某將該房賣給陳某時，他并不知道，也未得到其同意，因此該買賣行為是無效的。

法院審理：因房主過錯造成應承擔責任

法院審理認為，盡管因未辦理房屋的登記戶手續(xù)，陳某還沒有取得對該房屋的所有權，但未登記并不是因陳某的過錯造成的，而是因為張某的原因造成的，因此應該承認李某與陳某之間的合同的效力，并責令張某為陳某補辦手續(xù)，解除張某與王某的合同關系。

律師說法：如何認定“一房二賣”的合同效力

在本案中，原告陳某與李某之間的買賣合同雖已實際履行，但并未辦理登記過戶手續(xù)，原告對已占有的房屋享有何種權利？其與李某之間已經履行的買賣合同是否應被宣告無效，這就涉及到登記的效力問題。

我國立法一向采納登記要件說。根據(jù)的《城市私有房屋登記管理條例》第6條規(guī)定：“城市私有房屋的所有人，須到房屋所在地房管機關辦理所有權登記手續(xù)，經審查核實后，領取房屋所有權證；房屋所有權轉移或房屋現(xiàn)狀變更時，須到房屋所在地房管機關辦理所有權轉移或房屋現(xiàn)狀變更登記手續(xù)?！钡?條規(guī)定：“買賣城市私有房屋，賣方須持所有權證和身份證明，到房屋所在地房管機關辦理手續(xù)。”1987年城鄉(xiāng)建設環(huán)境保護部又制訂了《城鎮(zhèn)房屋所有權登記暫行辦法》，強調房屋所有權的取得、轉讓及房屋的改建等都必須辦理登記手續(xù)。在土地使用權的取得、變更、轉讓方面，現(xiàn)行立法也要求登記。根據(jù)《土地管理法》第9條：“取得土地所有權和使用權必須登記?！备鶕?jù)該法第10條規(guī)定：“依法改變土地的所有權或者使用權的，必須辦理土地權屬變更登記手續(xù)，更換證書?！薄耙婪ǜ淖兺恋氐乃袡?、使用權，或者因依法買賣、轉讓地上建筑物、附屬物而使土地使用權移轉的，必須向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請土地證書?！备鶕?jù)我國學者的一般看法，不動產物權的取得、消滅和變更，非經登記，不能產生法律效力。我國司法審判實踐對不動產權特別是房屋所有權的確認原則上以登記為準。我國現(xiàn)行的立法完全采納了登記要件主義，此種做法確實有利于保護原所有人的利益，并因增強登記效力而有利于強化國家對不動產的管理。

值得注意的是，無論是采取登記生效還是登記對抗主義，都應當將登記與交易本身區(qū)別開來。因為登記是針對民事權利的變動而設定的，它是與物權的變動聯(lián)系在一起的，是一種物權變動的公示的方法。登記并不是針對合同行為，而是針對物權的變動所采取的一種公示方法，因此除非法律有特別規(guī)定登記僅針對權利的變動而并不針對行為本身，在登記之前，當事人就不動產的移轉已經達成了合意，合同關系已經成立并生效。既然合同已經產生了拘束力，當事人任何一方違反合同都應當承擔違約責任。如果將登記與交易的效力混為一談，對因各種原因未登記的交易一概宣布無效，就會出現(xiàn)以下幾方面的問題：第一，不利于保護善意一方當事人。當事人之間買賣房屋未經登記的情況錯綜復雜，應區(qū)分導致房屋未登記的各種情況，尤其是當事人雙方的過錯問題，來決定是否應宣告未經登記的交易無效。例如出賣人為了對待房屋價格上漲故意不予登記，在交付房屋以后，見房價上漲而以未經登記為由要求確認合同無效并返還房屋，這是極不合理的。因此，如果完全以登記為生效要件，則有可能鼓勵一些不法行為人規(guī)避法律，利用房屋買賣欺詐他人，而損害的卻是善意一方當事人的利益。第二，此種做法會沖擊現(xiàn)有的財產秩序。例如當事人之間在買賣房屋以后，雖沒有登記，但房屋已經交付使用，買受人對房屋已進行了重大修繕，如果因未登記而返還房屋，確實會妨礙現(xiàn)有的財產秩序。第三，此種做法也不利于當事人認真訂立和遵守買賣合同。很難防止出賣人將房屋一屋數(shù)賣。尤其是根據(jù)我國現(xiàn)行法律規(guī)定，房屋所有權因買賣轉移所有權而變更登記時，須要在三個月內申請變更登記。如果把登記作為房屋買賣合同的生效條件，那么從房屋買賣合同成立到生效，可以有三個月的時間。在這三個月的期間內，買受人支付價金的行為缺乏根據(jù)，而在出賣人一房兩賣的情況下，買受人也因合同未生效而難以獲得合同法的補救。

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