案例簡介：房屋買賣合同成立后不能貸款而解除，中介要求支付傭金

2016年9月10日，在原告居間介紹下，原、被告及案外人董某就上海市青浦區(qū)浦倉路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋簽訂房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議。同日，原告與案外人董某簽訂房屋買賣合同，就上述房屋的買賣達(dá)成一致意向，雙方買賣關(guān)系成立。根據(jù)居間協(xié)議約定，原告居間義務(wù)已經(jīng)完成。傭金確認(rèn)書約定被告應(yīng)支付原告?zhèn)蚪?1,000元，但被告至今尚未支付，故原告訴諸本院，請(qǐng)求判如所請(qǐng)。被告辯稱：被告是在凌晨，時(shí)間很晚、意識(shí)模糊的狀態(tài)下簽署的居間協(xié)議、房屋買賣合同及傭金確認(rèn)書，故未發(fā)現(xiàn)上述協(xié)議中的不合理?xiàng)l款。后被告辦理房貸手續(xù)時(shí)得知需查詢個(gè)人信用，經(jīng)查詢，被告無法辦理銀行貸款，故原、被告及案外人董某和平解約，居間協(xié)議、傭金確認(rèn)書因此失效，被告無需支付原告?zhèn)蚪稹?/p>

法院判決：房屋買賣合同因貸款不能而解除，被告應(yīng)支付傭金

居間合同中傭金的收取以居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或提供訂立合同的媒介服務(wù)而促成合同成立為前提條件。本案中，被告辯稱其是在凌晨、意識(shí)模糊的狀態(tài)下簽署的居間協(xié)議、房屋買賣合同及傭金確認(rèn)書，其中存在不合理?xiàng)l款，原告對(duì)此不予確認(rèn)，被告未提供相應(yīng)證據(jù)，且經(jīng)本院審查，未發(fā)現(xiàn)其中不合理之處，故本院對(duì)被告該辯稱意見不予采納。原、被告簽訂的居間協(xié)議、傭金確認(rèn)書系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，也未違反有關(guān)法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為合法有效，雙方委托關(guān)系成立。被告與案外出賣人亦簽署了房屋買賣合同，該合同就涉案房屋的基本狀況、房屋價(jià)款、付款方式等主要交易條件進(jìn)行了約定，應(yīng)認(rèn)定雙方的買賣合同已經(jīng)成立并生效，對(duì)買賣雙方均有約束力。該合同的成立利用了原告提供的媒介居間服務(wù)，原告有權(quán)收取相應(yīng)的傭金。原、被告雙方未明確約定原告有義務(wù)提醒或協(xié)助被告查詢征信記錄，也未約定因個(gè)人征信原因?qū)е孪拶J可解約的情形。雖被告與賣方協(xié)議解除了買賣合同，但該解約行為僅造成被告與賣方之間買賣關(guān)系的解除，并不能影響居間協(xié)議以及傭金確認(rèn)書的效力。綜上，對(duì)被告的辯稱意見，本院不予采信。

律師說法：房屋買賣合同成立后因貸款不能非中介原因而解除，中介有權(quán)要求支付報(bào)酬

《合同法》第四百二十六條規(guī)定，居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬。對(duì)居間人的報(bào)酬沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，根據(jù)居間人的勞務(wù)合理確定。因居間人提供訂立合同的媒介服務(wù)而促成合同成立的，由該合同的當(dāng)事人平均負(fù)擔(dān)居間人的報(bào)酬。居間人促成合同成立的，居間活動(dòng)的費(fèi)用，由居間人負(fù)擔(dān)。

報(bào)酬支付的前提，須是居間人促成委托人與第三人的合同成立，委托人支付報(bào)酬是以居間人已為委托人提供了訂約機(jī)會(huì)或經(jīng)介紹完成了居間活動(dòng)，并促成了合同的成立為前提條件。所謂促成合同成立，是指合同合法、有效的成立，如果所促成的合同屬無效或可撤銷的合同，不能視為促成合同成立，居間人仍不能請(qǐng)求支付報(bào)酬。由于居間合同可以隨時(shí)終止，有時(shí)不免會(huì)發(fā)生委托人為了逃避支付報(bào)酬的義務(wù)，故意拒絕居間人已經(jīng)完成了的中介服務(wù)、而后再與因中介而認(rèn)識(shí)的第三人訂立合同。就此情況，居間人并不因此而喪失報(bào)酬的請(qǐng)求權(quán)，因?yàn)榫娱g人行使報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)，是以委托人與第三人的合同成立為前提，而不是以該合同是否得到履行為要件。

以上就是對(duì)“房屋買賣合同因不能貸款而解除，是否需要支付中介傭金”問題的解答。最后提醒購房者的是，買房是個(gè)大事，畢竟不同于買菜那樣的日常交易，在交易過程中不可過于信賴中介方，應(yīng)當(dāng)自行核實(shí)相關(guān)權(quán)證信息，不要輕信口頭之承諾，比如“委托書日后再補(bǔ)之類”之類的口頭承諾。該具備的書面證據(jù)應(yīng)當(dāng)具備，不然到發(fā)生糾紛之時(shí)便為時(shí)已晚。您在買房過程中可能會(huì)遇到諸如此類的問題，請(qǐng)咨詢房產(chǎn)專業(yè)律師或由專業(yè)房產(chǎn)律師陪同購房。

徐紅英律師：13818076833

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