案例簡介：購房人未按約定付款，賣房人主張先履行抗辯

2016年2月28日，原告與被告簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，約定由原告向被告購買上海市虹橋路XXX弄XXX號XXX室房屋(以下簡稱“系爭房屋”)。根據(jù)合同第四條的約定，被告應(yīng)于2016年4月15日騰出系爭房屋并通知原告進(jìn)行驗(yàn)收交接。后因銀行貸款問題，原、被告于2016年4月25日簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，約定原告于當(dāng)日支付全部購房款，但被告在當(dāng)日并未按約履行合同所述的交房義務(wù)，隨后原告多次聯(lián)系被告未果，直至2016年5月24日被告才在多次催促下委托中介完成了交房手續(xù)。被告辯稱，自己并無違約，之前未進(jìn)行房屋交付是因?yàn)樵嫖窗凑占s定支付房款，房款支付后，被告積極配合過戶，并無違約。

法院判決：被告主張先履行抗辯，并無違約行為

從本案所涉的房屋買賣合同來看，雖然雙方約定被告應(yīng)于2016年4月15日前騰出系爭房屋并通知原告進(jìn)行驗(yàn)收交接，但同時(shí)也約定原告向銀行申請的貸款應(yīng)于2016年4月15日前由銀行直接劃入被告指定賬戶。顯然，相關(guān)約定符合款清交房的交易習(xí)慣。在合同的履行過程中，因原告的違約行為導(dǎo)致2016年4月15日被告未能收到全額房款，故被告得依此享有先履行抗辯權(quán)而延緩交房時(shí)間。此后被告雖與原告于2016年4月25日簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，并于當(dāng)日收到原告以現(xiàn)金補(bǔ)足的購房款項(xiàng)，但由于《補(bǔ)充協(xié)議》約定原告應(yīng)向被告支付的違約金需在被告收到銀行貸款后向原告返還之日從返還款項(xiàng)中扣除，而被告在收到違約金后才不再追究原告其他任何的違約責(zé)任，故在相關(guān)款項(xiàng)未結(jié)清之前，被告仍享有延緩交房的履行抗辯權(quán)。2016年5月19日，在被告歸還房屋貸款、雙方結(jié)清款項(xiàng)之后，是原告方自己拒絕受領(lǐng)中介交付的房屋鑰匙。而被告于2016年5月23日知悉原告要求其出具委托書的情況后，當(dāng)日即向中介出具委托書，并由中介在次日安排交房，顯然無怠于履約之意，最終的交房時(shí)間亦在合理期限之內(nèi)。綜上所述，原告主張被告的行為構(gòu)成違約，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，本院難以采信。

律師說法：什么是先履行抗辯，房屋買賣中先履行抗辯權(quán)是否受限

《合同法》第67條規(guī)定：“當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，有先后履行順序，應(yīng)當(dāng)先履行一方未履行的，后履行一方有權(quán)拒絕其履行要求。先履行一方履行債務(wù)不符合約定的，后履行一方有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求?！边@是關(guān)于先履行抗辯權(quán)的規(guī)定。

先履行抗辯權(quán)的規(guī)定在房屋交易過程中有著一定的特殊性，即買房人的付款是可以分N多次付款的，但是賣房人的過戶（或交房）的義務(wù)是一次完成的，如果買房人少付10%的錢，賣房人不可能少過戶10%的產(chǎn)權(quán)（或少交付10%面積的房屋）。但是，根據(jù)《合同法》第167條第一款的規(guī)定，只有當(dāng)分期付款的買房人未付的房屋價(jià)款達(dá)到五分之一時(shí)，買房人才構(gòu)成根本違約，賣房人才有權(quán)解除合同。此時(shí)，賣房人就很矛盾：如果不過戶（或交房）則可能構(gòu)成根本違約，如果過戶（或交房）則可能拿不到那10%的房屋價(jià)款。對于這個(gè)問題的關(guān)鍵點(diǎn)就在于分期付款的買房人未付房款少于20%（如只有10%）時(shí)，賣房人可否行使先履行抗辯權(quán)。而先履行抗辯權(quán)只是暫時(shí)中止合同的履行，而不是終止合同的履行（如解除合同），其效力是“很溫和的”，只要買房人補(bǔ)足了應(yīng)付的價(jià)款，賣房人就可以繼續(xù)履行過戶（或交房）的義務(wù)。而且這有利于房屋買賣雙方能夠完整地履行自己的合同義務(wù)，減少不必要的糾紛和訴訟。

以上就是對“什么是先履行抗辯，房屋買賣中先履行抗辯權(quán)是否受限”問題的解答。先履行抗辯權(quán)是房屋買賣過程中經(jīng)常遇到的問題。適當(dāng)主張先履行抗辯權(quán)可以及時(shí)維護(hù)自己的合法權(quán)益免受侵害。如果不懂得就錯(cuò)過了主張權(quán)利的最佳時(shí)期，自己的合法權(quán)益在訴訟中可能得不到法院的最終支持，使自己處于被動(dòng)、不利的地位，在房屋買賣過程中為了順利交易，可及時(shí)聯(lián)系房產(chǎn)專業(yè)律師。

徐紅英律師：13818076833

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