經(jīng)濟適用房的轉(zhuǎn)售，合同效力如何？
導(dǎo)讀：經(jīng)濟適用住房系政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標準建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。如果購房人因特殊原因確需要轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用住房的，由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進行回購也是不得擅自向他人轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用房。那么經(jīng)濟適用房的轉(zhuǎn)售，合同效力如何？請看下文案例。
案情簡介：經(jīng)濟適用房的轉(zhuǎn)售
2008年8月，李某把用5萬元購買經(jīng)濟適用住房住房以8.8萬元出售給了袁某。該房系李某原國營單位破產(chǎn)后，破產(chǎn)職工安置機構(gòu)根據(jù)市政府文件批復(fù)申請興建的經(jīng)濟適用房?，F(xiàn)在袁某對該房主張自己的權(quán)益，對兩人之間簽訂的經(jīng)濟適用房轉(zhuǎn)售合同向法院提起訴訟。
法院判決：經(jīng)濟適用房的轉(zhuǎn)售
根據(jù)《合同法》（1999年10月1日）第52條：“有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同個，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定?！钡?32條：“出賣的標的物，應(yīng)當屬于出賣人所有或者出賣人有權(quán)處分。法律、行政法規(guī)禁止或者限制轉(zhuǎn)讓的標的物，依照其規(guī)定?！北景钢械睦钅吃谫I賣經(jīng)濟適用住房的行為中，明顯違背了民事行為應(yīng)當遵循的誠實信用的基本要求，但不應(yīng)因此而影響對雙方買賣經(jīng)濟適用房行為法律效力的界定。
律師說法：經(jīng)濟適用房的轉(zhuǎn)售
案例中涉及到的經(jīng)濟適用住房系政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標準建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。本案李某原單位在經(jīng)營陷入困境，實行政策性破產(chǎn)后，為解決職工的住房困難問題，破產(chǎn)后職工管理機構(gòu)向市人民政府申請興建經(jīng)濟適用房，市房產(chǎn)管理局根據(jù)市政府文件精神批復(fù)同意，并明確規(guī)定，其購買對象只能是該單位職工。
根據(jù)國家建設(shè)部等七部委發(fā)布的《經(jīng)濟適用住房管理辦法》相關(guān)規(guī)定，袁某不符合購買經(jīng)濟適用房的條件，同時，根據(jù)該辦法第30條第2款“購買經(jīng)濟適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購房人因特殊原因確需要轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用住房的，由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進行回購”之規(guī)定，李某亦不得擅自向他人轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用房。故雙方當事人之間達成的經(jīng)濟適用房的買賣行為違背了國家政策的強制性規(guī)定，損害了國家利益。雙方所簽訂的《房屋買賣合同》中明確約定，袁某購買的是李某的“安置住房”，并將李某與破產(chǎn)后職工管理機構(gòu)所簽訂的《異地安置集資建房交款合同》作為該買賣合同的附近，此外，雙方還約定李某在3年后要積極配合袁某辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，上述因素充分說明，雙方對買賣的房屋系經(jīng)濟適用房是明知的，且具有共同規(guī)避國家政策強制性規(guī)定的主觀意圖；根據(jù)雙方在買賣合同的約定，袁某要按每平方米998元的價格支付購房款，為此，李某因此而獲得了每平米398元的利益。根據(jù)以上特征，足以說明雙方買賣經(jīng)濟適用房的行為系惡意串通，損害國家利益的行為。對于雙方當事人因上述無效民事行為所導(dǎo)致的相關(guān)法律后果，雙方當事人可另行通過協(xié)商或者其他法律途徑依法予以解決。
以上就是關(guān)于“經(jīng)濟適用房的轉(zhuǎn)售，合同效力如何”的案例介紹，在這里要提醒大家，考慮居住安置問題妥善處理，在認定買受人所受損失數(shù)額時應(yīng)當綜合考慮出賣人因房屋升值獲得的利益、買受人因此喪失的訂約機會損失、買受人裝修房屋的添附價值及雙方的過錯程度等因素，公平合理地予以確定。出賣人轉(zhuǎn)讓已購按經(jīng)濟適用住房管理的房屋，當事人主張房屋買賣合同無效的，通常是不予支持的。當然如果出現(xiàn)糾紛，最好咨詢律師幫助分析，以免造成不必要的損失。
