案例簡介：房屋因查封無法過戶交付，原告訴請被告履行過戶

原告李某與被告陳某于2013年1月22日通過上海某某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所居間簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》約定，原告向被告購買系爭房屋，該房屋總價(jià)為人民幣1，240，000元，支付方式為2013年1月23日前支付定金10，000元，2013年1月24日前支付590，000元，2014年1月18日前支付500，000元，2016年1月18日前支付140，000元。同時(shí)，雙方還約定被告應(yīng)于2014年1月18日前向原告交付房屋。由于系爭房屋為動(dòng)遷安置房，三年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓，故雙方約定于2016年1月31日前辦理過戶手續(xù)，但具體日期以閔行區(qū)房地產(chǎn)登記處準(zhǔn)予轉(zhuǎn)移系爭房屋之日為準(zhǔn)。簽約后，原告于2013年1月22日向被告支付了600，000元，后被告以需要另購房屋為由屢次要求提前支付剩余房款，原告考慮到該款項(xiàng)早晚要支付，且在雙方確認(rèn)只要房地產(chǎn)登記處同意過戶即可提前過戶的前提下，以銀行本票和現(xiàn)金等方式提前向被告支付了600，000元房款，并約定尾款40，000元待被告遷出戶口后支付。2013年12月27日，原、被告雙方共同前往閔行區(qū)房地產(chǎn)交易中心辦理審稅及過戶手續(xù)，因被告稱身份證被他人扣押，系爭房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)未能完成。原告認(rèn)為，自己已經(jīng)支付了房款，且系爭房屋已具備過戶條件，考慮到被告目前對外欠債且系爭房屋被他人占據(jù)無法交付的實(shí)際情況，原告為維護(hù)自身合法權(quán)益，遂訴諸法院，請求判令被告協(xié)助將系爭房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記至原告名下并交付。被告稱，由于原告沒有按約支付房款，故被告不同意過戶，也不能交付房屋。

法院判決：解除房屋買賣合同，被告承擔(dān)違約責(zé)任

經(jīng)審理查明，原、被告之間所簽訂的房屋買賣合同系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，合同依法成立，且未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合同當(dāng)屬有效，對雙方當(dāng)事人均具有法律約束力，原、被告均應(yīng)按照合同約定履行各自的合同義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。本案中，導(dǎo)致房屋買賣合同履行障礙的是系爭房屋上的司法查封。被告作為系爭房屋的產(chǎn)權(quán)人，應(yīng)于房屋交易過程中承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任，即保證出賣房屋不存在影響交易的限制，現(xiàn)系爭房屋因司法查封限制而無法按約交易過戶，系被告在外有未了結(jié)民事糾紛所致，故本案中可按被告違約來追究其相應(yīng)的民事責(zé)任。原告的訴訟請求成立，本院予以支持。

被告關(guān)于原告沒有按約支付房款的辯稱意見，與本案證據(jù)所反映的事實(shí)不符，本院不予采信。至于原告與王某之間的借貸關(guān)系，則不屬于本案處理的范圍，由雙方當(dāng)事人通過其他方式或另案處理。

律師說法：房產(chǎn)被查封后還能買賣嗎 被查封房產(chǎn)的買賣合同有效嗎

依照《物權(quán)法》第15條“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力”的規(guī)定，一般認(rèn)為被查封房屋買賣合同本身是有效的，但解除查封前禁止過戶。處理被查封房屋買賣合同的方法，原則上同被抵押的房屋相同，能及時(shí)解決查封問題，房屋買賣合同可以繼續(xù)履行。查封問題不能解決，導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn)，可以追究賣方的違約責(zé)任。

以上就是對“房產(chǎn)被查封后還能買賣嗎被查封房產(chǎn)的買賣合同有效嗎”問題的解答。房產(chǎn)專業(yè)律師提醒大家，從以往的司法實(shí)踐來看，購買被查封的房產(chǎn)，比購買設(shè)定抵押權(quán)的房產(chǎn)，風(fēng)險(xiǎn)要大得多!因?yàn)橛械盅簷?quán)的房產(chǎn)，只要能還錢，通常抵押就能解除，而被查封的房產(chǎn)，即使能還錢也不一定能解封。所以大家在購買被法院查封的房屋時(shí)一定要慎重再慎重，最好通過專業(yè)的房產(chǎn)律師進(jìn)行初步調(diào)查后再?zèng)Q定購房，這樣可以避免房屋不能過戶的風(fēng)險(xiǎn)。購房時(shí)遇到問題，請及時(shí)咨詢專業(yè)房產(chǎn)律師，避免不必要損失。

徐紅英律師：13818076833

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