案例簡(jiǎn)介：合同未約定致使合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，能否解除合同

2013年10月9日，二原告通過(guò)居間與三被告簽訂上海市房地產(chǎn)買賣合同，約定以159萬(wàn)元價(jià)格向三被告出售位于上海市松江區(qū)九亭鎮(zhèn)淶坊路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋；合同約定最遲過(guò)戶為2013年12月31日，付款方式為簽約時(shí)支付5萬(wàn)元、2013年9月9日前支付43萬(wàn)元，剩余111萬(wàn)元由三被告申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)貸款，原告方予以配合；轉(zhuǎn)貸款具體操作為簽約之日后20日內(nèi)雙方應(yīng)當(dāng)備齊轉(zhuǎn)貸款資料，辦理銀行轉(zhuǎn)貸款申請(qǐng)手續(xù)及相關(guān)轉(zhuǎn)貸款公證，若一方未按約定及時(shí)辦理轉(zhuǎn)貸款手續(xù)逾期達(dá)15日的，對(duì)方收取20%作為違約金。2013年9月6日，雙方簽署補(bǔ)償協(xié)議，約定三被告另行補(bǔ)償二原告空置損失27萬(wàn)元。

合同簽訂后，三被告一直未通知二原告辦理轉(zhuǎn)貸款手續(xù)及相應(yīng)公證，導(dǎo)致至合同約定的過(guò)戶日，未能過(guò)戶。后雖經(jīng)二原告催告，但系爭(zhēng)房屋仍未過(guò)戶。但二原告已于2013年10月將系爭(zhēng)房屋交付被告使用至今?，F(xiàn)二原告認(rèn)為三被告已經(jīng)構(gòu)成違約，其有權(quán)解除合同，要求三被告返還房屋、支付違約金及房屋占用使用費(fèi)。被告辯稱致使合同解除的原因是原告造成的，自己不承擔(dān)違約責(zé)任。

法院判決：客觀原因致合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，判決解除合同

本院認(rèn)為：本案二原告與三被告圍繞購(gòu)買系爭(zhēng)房屋簽訂的《房地產(chǎn)居間合同》、《上海市房地產(chǎn)買賣合同》等相關(guān)數(shù)份協(xié)議均系當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，并不違反法律、行政法規(guī)效力性的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬有效合同。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同的約定全面履行自己的義務(wù)。本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于原、被告之間簽訂的房屋買賣合同是否應(yīng)當(dāng)解除以及相應(yīng)的責(zé)任如何承擔(dān)。本案中，房屋買賣合同簽訂后，三被告已支付75萬(wàn)元，雙方在履行111萬(wàn)元房款過(guò)程中產(chǎn)生爭(zhēng)議而涉訴。本院認(rèn)為，該筆房款，根據(jù)雙方簽訂的一系列協(xié)議約定看，應(yīng)為三被告以轉(zhuǎn)按揭貸款方式支付。后因約定的轉(zhuǎn)按揭貸款因?yàn)檎咴驘o(wú)法履行，導(dǎo)致如何支付111萬(wàn)元房款上存在合同漏洞，在對(duì)如何補(bǔ)正履行不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議，又無(wú)法按合同有關(guān)條款或交易習(xí)慣確定，且系爭(zhēng)房屋已被司法查封，房屋買賣的合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)、不能繼續(xù)履行的情況下，應(yīng)當(dāng)予以解除。故導(dǎo)致合同不能履行的責(zé)任系約定的轉(zhuǎn)按揭付款不能實(shí)現(xiàn)，不能歸咎于原、被告一方?，F(xiàn)原告主張解除合同，被告亦于2014年7月16日反訴主張解除，故在雙方均同意解除的情況下，本院確認(rèn)雙方簽訂的房屋買賣合同解除。

律師說(shuō)法：房屋買賣合同不能繼續(xù)履行能否解除合同

近年來(lái)關(guān)于合同約定不完善或政策導(dǎo)向的變化，導(dǎo)致合同不能繼續(xù)履行的情況時(shí)有發(fā)生，爭(zhēng)議也越來(lái)越多。所以，熟悉相關(guān)的法律知識(shí)顯得尤為重要。一般來(lái)說(shuō)，房屋買賣合同約定不完善并不影響該合同的成立。但是如果合同的必要條款出現(xiàn)漏洞，而且雙方不能達(dá)成一致的補(bǔ)充協(xié)議，那么則有可能因?yàn)樵摋l款的欠缺而導(dǎo)致合同不能成立。如，在買賣合同中缺少標(biāo)的物條款，借款合同中缺少借款人簽名等等。

合同漏洞填補(bǔ)的方式主要有以下三種：1、協(xié)商補(bǔ)充。我國(guó)《合同法》第61條規(guī)定：“合同生效后，當(dāng)事人就質(zhì)量、價(jià)款或者報(bào)酬、履行地點(diǎn)等內(nèi)容沒(méi)有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補(bǔ)充；不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定?！睋?jù)此規(guī)定，在當(dāng)事人就合同的條款規(guī)定不明確的情況下，由當(dāng)事人繼續(xù)通過(guò)協(xié)商達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議，來(lái)填補(bǔ)合同的漏洞，這是最有效的填補(bǔ)漏洞的方式。2、按合同有關(guān)條款或交易習(xí)慣來(lái)確定。如果合同當(dāng)事人雙方不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議，就要進(jìn)人第二步，即按照合同的有關(guān)條款或交易習(xí)慣來(lái)確定。3、按照法定規(guī)則填補(bǔ)。如通過(guò)以上方法仍不能解決，按照法定的填補(bǔ)漏洞的規(guī)則來(lái)填補(bǔ)合同漏洞，體現(xiàn)在《合同法》第62條以及《合同法》分則中的一些具體規(guī)定。應(yīng)當(dāng)指出，《合同法》第62條雖然確定的是填補(bǔ)合同不完善的規(guī)則，但是當(dāng)事人可以通過(guò)其約定來(lái)排除這些規(guī)定的適用，在當(dāng)事人具有特別約定的情況下，原則上應(yīng)當(dāng)依據(jù)當(dāng)事人的約定。在當(dāng)事人沒(méi)有特別約定，又不能根據(jù)交易習(xí)慣來(lái)確定的情況下，才能適用上述規(guī)定填補(bǔ)合同漏洞。

當(dāng)以上方法不能彌補(bǔ)合同的不完善且合同目的又無(wú)法實(shí)現(xiàn)時(shí)，合同應(yīng)當(dāng)予以解除，如上文案例所述。

以上就是對(duì)“房屋買賣合同不能繼續(xù)履行，能否解除合同”案例的解析。為了交易的順利進(jìn)行，解除合同是合同不能繼續(xù)履行在不得已的情況下作出的選擇。如果您有相關(guān)方面的疑問(wèn)，建議您咨詢房產(chǎn)專業(yè)律師，以免遭受不必要的損失。

徐紅英律師：138-1807-6833-

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