案情簡(jiǎn)介：口頭約定中介費(fèi)埋隱患

2016年9月27日，原告作為經(jīng)紀(jì)方（或中介方）與被告及案外人田某國(guó)、譚某梅簽訂三方合同，即《房屋買賣合同》，被告為買方，田某國(guó)、譚某梅為賣方，交易房款金額為1060000元，買方支付原告中介服務(wù)費(fèi)。原告以中介人的身份促成買賣雙方簽訂合同，并于2016年10月8日，協(xié)助買賣雙方辦理完過(guò)戶等相關(guān)手續(xù)。根據(jù)合同第九條約定，中介服務(wù)費(fèi)需在合同簽訂之日起支付，金額以《服務(wù)收費(fèi)確認(rèn)書》為準(zhǔn)。但因被告是熟客戶，因此雙方口頭約定中介服務(wù)費(fèi)按交易房款的2%計(jì)算。另合同有約定，如被告逾期支付中介服務(wù)費(fèi)，每逾期一天，按應(yīng)收費(fèi)用的5%向原告支付違約金。考慮到逾期違約金比例過(guò)高，而原告的實(shí)際損失只是資金利息的損失，雖然不是借貸關(guān)系，請(qǐng)求法院參照《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸司法解釋》第二十六條的規(guī)定，按年利率36%的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)計(jì)算逾期違約金，自2016年9月27日起計(jì)算至實(shí)際欠款付清為止。

法院判決：被告劉某于本判決生效之日起三日內(nèi)向原告武漢某房地產(chǎn)代理咨詢有限公司給付居間報(bào)酬10600元

經(jīng)審理查明，經(jīng)原告提供居間服務(wù)，買受人被告和出賣人田某國(guó)、譚某梅在2016年9月27日簽訂《房屋買賣合同》。原告作為經(jīng)紀(jì)方在該合同書上蓋章。合同書中對(duì)居間服務(wù)費(fèi)的約定為，買賣雙方同意于買賣合同簽訂之日向經(jīng)紀(jì)方支付咨詢及中介服務(wù)費(fèi)，金額以《服務(wù)收費(fèi)確認(rèn)書》為準(zhǔn)，沒有約定具體金額。逾期支付的，每逾期一天，按應(yīng)收的5%向經(jīng)紀(jì)方支付違約金。房屋買賣合同生效后，原告以居間服務(wù)的交易習(xí)慣收取標(biāo)準(zhǔn)，要求被告按房產(chǎn)成交價(jià)1060000元的2%即21200元支付居間服務(wù)費(fèi)，被告表示其只應(yīng)給付3000元代辦費(fèi)。雙方因給付的報(bào)酬無(wú)法協(xié)商一致。

律師說(shuō)法：房屋買賣的中介費(fèi)怎么計(jì)算

居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。

當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)，應(yīng)承擔(dān)舉證責(zé)任，否則承擔(dān)不利的法律后果。在合同生效后，雙方對(duì)報(bào)酬沒有約定，也不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議。

首先，在審理中，原告無(wú)證據(jù)證明雙方約定被告應(yīng)承擔(dān)居間服務(wù)費(fèi)21200元的事實(shí)，其次，交易習(xí)慣是指在交易行為當(dāng)?shù)鼗蛘吣骋活I(lǐng)域、某一行業(yè)，通常采用并為交易，雙方訂立合同時(shí)所知道或者應(yīng)當(dāng)知道的做法，或者指當(dāng)事人雙方經(jīng)常使用的習(xí)慣做法，為證明在居間服務(wù)收取的標(biāo)準(zhǔn)，原告提交經(jīng)其居間簽訂的其他房屋買賣合同中按房屋成交價(jià)的2%收取，但并不能證明是本地或者提供房屋買賣居間服務(wù)中行業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。原告提出的由被告支付居間服務(wù)費(fèi)21200元并按年息36%承擔(dān)逾期支付違約金的訴訟請(qǐng)求，沒有事實(shí)和法律上的依據(jù)。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第六十二條（二）規(guī)定“價(jià)款和報(bào)酬約定不明的，按照訂立合同時(shí)履行地的市場(chǎng)價(jià)格履行；依法應(yīng)執(zhí)行政府定價(jià)或者政府指導(dǎo)價(jià)的，按照規(guī)定履行。”房產(chǎn)中介服務(wù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)按照政府規(guī)定的指導(dǎo)價(jià)格收取?！秶?guó)家計(jì)委、建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》（計(jì)價(jià)格[1995]971號(hào)）文件規(guī)定，房屋買賣代理服務(wù)費(fèi)，按成交價(jià)格總額的0.5%-2.5%計(jì)收。本案中，原告作為房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，在與被告訂立合同時(shí)，不明碼標(biāo)價(jià)，事后依其自定的價(jià)格向被告收取服務(wù)費(fèi)，違反誠(chéng)實(shí)信用原則，存在過(guò)錯(cuò)，所以本案中，法院酌定被告按成交價(jià)1060000元的1%即10600元支付報(bào)酬，同時(shí)對(duì)原告的逾期違約金的請(qǐng)求不予支持。

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