案情簡介：工業(yè)用地上蓋房再出售

2010年被告公司在望江縣翠嶺工業(yè)園內(nèi)通過出讓的方式取得一宗土地的使用權(quán)，土地用途為工業(yè)用地。2011年被告公司欲在該宗土地上開發(fā)商住樓對外出售。2011年元月23日被告通過他人介紹與被告簽訂”房屋買賣合同”，合同約定被告將商住樓的三層由東向西的第三間，以2000元/㎡的價格出售給原告，房屋全部竣工并經(jīng)質(zhì)檢站驗(yàn)收合格后辦理房屋交付手續(xù)。當(dāng)日，原告向被告支付購房預(yù)付款80000元，同年4月6日原告再次支付購房預(yù)付款20000元，被告出具兩份收款憑證。2013年8月被告將公司的土地用途變更為商服用地。因土地用途的限制，被告至今未通知原告付款交房。原告認(rèn)為被告故意隱瞞真相，誘騙其簽訂房屋買賣合同，合同的內(nèi)容違背了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，故訴至本院請求法院確認(rèn)合同無無效，被告立即返還購房款并賠償其經(jīng)濟(jì)損失。

法院判決：原告伍某與被告某公司之間簽訂的房屋買賣合同無效；被告某公司返還原告伍某購房預(yù)付款100000元，并賠償損失36000元，合計136000元。

律師說法： 付款六年未交房

《中華人民共和國土地管理法》第五十六條規(guī)定，建設(shè)單位使用國有土地的，應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件的規(guī)定使用土地；確需改變該幅土地建設(shè)用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門同意，報原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)。

其中，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)改變土地用途的，在報批前，應(yīng)當(dāng)先經(jīng)有關(guān)城市規(guī)劃行政主管部門同意?！吨腥A人民共和國合同法》第五十二條第（五）項規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效。

本案中被告未經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)擅自改變土地用途，在該宗土地上建造住房并與原告等人簽訂房屋買賣合同，收取購房預(yù)付款。其行為違反了上述法律之規(guī)定，故原、被告之間簽訂的合同應(yīng)屬無效。

《中華人民共和國合同法》第五十八條規(guī)定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補(bǔ)償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。根據(jù)該條規(guī)定，被告應(yīng)將其取得的購房預(yù)付款10萬元返還原告。

原告因合同無效產(chǎn)生的損失為被告占用資金期間的利息損失，可參照《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十九條第二款（一）項規(guī)定，按年利率6%計算，被告占用資金至今已逾六年，按六年計算被告應(yīng)承擔(dān)的利息為36000元（100000元×6%×6年）。

簽訂合同時，被告明知自己的土地用途為工業(yè)用地，向他人預(yù)售住房的行為違法，但仍與原告發(fā)生交易，其主觀過錯明顯。原告作為買受人對案涉房屋能否購買毫不知情，且購買價格與當(dāng)時的市場價格相當(dāng)，對導(dǎo)致合同無效的后果，原告主觀上不存在過錯。綜上，被告除返還原告的購房款10萬元外，還應(yīng)賠償原告的損失36000元。

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