案例簡(jiǎn)介：被告未按約定遷出戶口，原告請(qǐng)求支付違約金
2008年4月30日，原告金某、袁某與被告陳某簽訂了《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，向其購(gòu)買了虹口區(qū)臨平路XXX號(hào)第十一座2305室房屋(以下簡(jiǎn)稱“系爭(zhēng)房屋”)。雙方在合同中明確約定，“甲方(被告)承諾甲乙雙方交付房屋當(dāng)日前，向房屋所在地公安派出機(jī)構(gòu)辦理該房屋中所有戶口的遷出手續(xù)。如由于甲方未及時(shí)遷清戶口造成乙方損失的，甲方承諾違約責(zé)任，向乙方支付違約金。違約金按照本合同約定總房款的日萬(wàn)分之五計(jì)算，違約金自本合同應(yīng)遷出戶口期限之第二日起算至實(shí)際遷出之日止?！痹嬉勒蘸贤s定按時(shí)支付了全額房款，完全履行了合同義務(wù)，房屋也早已完成交付。然而數(shù)月前，原告意欲出售自有的系爭(zhēng)房屋，在履行合同過(guò)程中發(fā)現(xiàn)被告原有戶口一直未按合同約定遷出該系爭(zhēng)房屋長(zhǎng)達(dá)8年之久。因被告未按期遷移戶口的違約行為，導(dǎo)致原告不僅出售房產(chǎn)計(jì)劃擱淺，還賠償了買受人高額的違約金，蒙受了巨大的損失。依法依約，被告應(yīng)當(dāng)按合同賠償原告每日440元違約金，現(xiàn)原告自愿將違約金金額降低至每日300元。
被告陳某辯稱，買賣合同已經(jīng)履行完畢，房屋已經(jīng)交付。補(bǔ)充條款是格式條款，買賣房屋的時(shí)候雙方都沒(méi)有注意，中介和原告都未向我方提及。且原告違約金過(guò)高。
法院判決：被告違約應(yīng)向原告支付適當(dāng)違約金
經(jīng)審理查明，原、被告簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》明確約定了被告遷出系爭(zhēng)房屋原有戶籍的期限，即交房日前，根據(jù)查明事實(shí)，被告未在該期限內(nèi)履行義務(wù)顯屬違約。被告在簽訂合同時(shí)應(yīng)當(dāng)盡到必要的注意義務(wù)，故被告認(rèn)為其不知道該項(xiàng)約定的辯稱理由，本院不予采納。系爭(zhēng)房屋內(nèi)有他人戶籍，必然造成原告處分系爭(zhēng)房屋的障礙以及生活的不便，故被告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。雙方合同約定以總房?jī)r(jià)的萬(wàn)分之五作為每逾期一日遷出戶籍的違約金，原告自愿降低為每日300元，被告認(rèn)為該違約金約定較高，要求予以調(diào)整。鑒于合同履行過(guò)程中，被告已經(jīng)將系爭(zhēng)房屋交付原告，并配合原告辦理了產(chǎn)權(quán)過(guò)戶等手續(xù)，主要合同義務(wù)已基本履行完畢。原告提供的證據(jù)亦不足以證明系由于被告戶口問(wèn)題所遭受的直接損失，且雙方系房屋買賣合同糾紛，合同中并未對(duì)律師費(fèi)的負(fù)擔(dān)作出相應(yīng)的約定。故本院酌情確定被告應(yīng)按照每日50元向原告支付逾期未遷出戶籍的違約金。
律師說(shuō)法：出賣房屋必須要遷戶口嗎，未遷出戶口對(duì)購(gòu)買方有何影響
二手房交易頻繁，許多二手房主想把自己的房屋出售，但又不清楚是否出賣房屋戶口就必須遷出，如果不遷出戶口對(duì)新房主是否會(huì)有影響。事實(shí)上，戶口遷移屬于公安機(jī)關(guān)戶籍管理的范疇，法院不會(huì)受理及審理戶口遷移糾紛，公安機(jī)關(guān)也無(wú)權(quán)強(qiáng)制性的要求原房主將自己的戶口遷出，如此看來(lái)原房主拒絕遷出戶口的話，在法律的層面上來(lái)說(shuō)并沒(méi)有有效的措施可以解決，也沒(méi)有辦法強(qiáng)迫原房主將戶口遷出。但是，如果買房人提出此要求，若原房主不遷出，購(gòu)房人不買房是應(yīng)有的權(quán)利。但是對(duì)于買房人來(lái)說(shuō)，如果你在合同中沒(méi)有約定戶口遷移的條款，也沒(méi)有相應(yīng)救濟(jì)，而又稀里糊涂的簽訂了合同條款的話，法院對(duì)于戶籍問(wèn)題是不予處理的。對(duì)此，購(gòu)房人在買房前應(yīng)要求出售方在申請(qǐng)過(guò)戶登記前的特定期限內(nèi)將戶口遷出，而不能約定在申請(qǐng)過(guò)戶登記之后再遷出。購(gòu)買方還應(yīng)當(dāng)約定一定的違約責(zé)任，比如，每逾期一天的多少罰金；在逾期多少時(shí)間后，可以解除合同以及合同解除的賠償金等。再次，如出售方提出在交易完成后的一定期限內(nèi)將戶口遷出的約定，購(gòu)買方要審慎決定是否要接受這樣的交易條件。
以上就是對(duì)“出售房屋必須要遷戶口嗎，未遷出戶口對(duì)購(gòu)買方有何影響”問(wèn)題的解答。其實(shí)在二手房買賣中不僅僅是戶口問(wèn)題會(huì)引發(fā)糾紛，更多的是過(guò)戶糾紛，如賣方不配合辦理過(guò)戶手續(xù)等問(wèn)題。如果你在買房過(guò)程中遇到相關(guān)問(wèn)題，不妨咨詢專業(yè)的房產(chǎn)律師，相信房產(chǎn)專業(yè)律師能夠給與您相應(yīng)的幫助。
徐紅英律師：13818076833
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