案例簡(jiǎn)介：共有繼承人拒絕過(guò)戶(hù)房屋，房屋買(mǎi)賣(mài)合同還有效嗎

2008年12月，原告戴某與金某妹及被告鄒某4就上海市浦東新區(qū)新行路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋（以下統(tǒng)稱(chēng)系爭(zhēng)房屋）訂立《購(gòu)房協(xié)議》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)協(xié)議），原告除過(guò)戶(hù)時(shí)應(yīng)支付的余款人民幣13，000元（以下幣種相同）外，就房款全部付清。2009年元月，系爭(zhēng)房屋交付原告，由原告裝修后居住使用至今。目前系爭(zhēng)房屋已經(jīng)符合上市交易條件，原告多次提出要求辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，但被告不按當(dāng)時(shí)的約定履行，卻提出要求支付增加房款，原告與其協(xié)商無(wú)果，起訴至法院要求：1、判令第三人榮海房產(chǎn)協(xié)助辦理系爭(zhēng)房屋的小產(chǎn)證至法院認(rèn)定的權(quán)利人名下；2、判令繼續(xù)履行協(xié)議，協(xié)助原告戴某辦理系爭(zhēng)房屋房產(chǎn)過(guò)戶(hù)登記至原告名下的手續(xù)；3、本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。被告則稱(chēng)自己并不知道房屋出售，主張?jiān)尜?gòu)房合同無(wú)效。

法院判決：被告未對(duì)房屋出售提出異議，應(yīng)配合房屋過(guò)戶(hù)

經(jīng)審理查明，原告就系爭(zhēng)房屋于2008年12月以訂立協(xié)議的方式購(gòu)買(mǎi)，并支付了相應(yīng)的對(duì)價(jià)，取得系爭(zhēng)房屋后占用使用至今，就該協(xié)議的訂立及履行由金某妹及鄒某4參與，協(xié)議為買(mǎi)賣(mài)雙方真實(shí)意思表示，且不違反法律、法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效。在就系爭(zhēng)房屋建立的協(xié)議合法有效的情況下，該買(mǎi)賣(mài)關(guān)系的效力是否及涉于他人，本案存在爭(zhēng)議。庭審中，被告鄒某5、張某1及第三人鄒某6表示不清楚系爭(zhēng)房屋出售一事，但對(duì)家庭中房屋動(dòng)遷及動(dòng)遷安置房屋的情況均表示清楚，并均認(rèn)為其是房屋動(dòng)遷安置人員之一，享有房屋的權(quán)利。本院認(rèn)為，上述人員在系爭(zhēng)房屋由原告實(shí)際控制并使用近五年之久，從未對(duì)系爭(zhēng)房屋的占有使用、收益、管理等有任何監(jiān)管，也未承擔(dān)過(guò)系爭(zhēng)房屋的任何費(fèi)用，況且上述人員均居住在系爭(zhēng)房屋附近，完全有條件積極審查房屋的情況并及時(shí)提出異議，雖鄒某5、張某1及鄒某6曾在案件審理中表示知曉房屋出售后提出過(guò)質(zhì)疑，但對(duì)此并無(wú)任何證據(jù)證明，也并無(wú)相關(guān)的實(shí)質(zhì)行動(dòng)，本院難以采信，其雖均主張為房屋的權(quán)利人，然而卻如此對(duì)房屋權(quán)利長(zhǎng)期的漠視和放任，缺乏正常權(quán)利人對(duì)自有財(cái)產(chǎn)應(yīng)有的關(guān)注，有悖常理，由此足以視為上述人員對(duì)系爭(zhēng)房屋轉(zhuǎn)讓行為的默認(rèn)，故對(duì)鄒某5、張某1及鄒某6關(guān)于系爭(zhēng)房屋出售不知情的抗辯，本院難以采納。

律師說(shuō)法：房屋共有人以不知情抗辯，購(gòu)房人如何維權(quán)

實(shí)踐中，經(jīng)常會(huì)有房屋共有人，以其他共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)為由，主張其他共有人對(duì)外簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。對(duì)此問(wèn)題，應(yīng)區(qū)別不同的情形分別處理：1、一是房屋出售時(shí)，權(quán)利登記僅為出賣(mài)人一人的，基于不動(dòng)產(chǎn)的公示、公信原則，買(mǎi)受人有理由相信出賣(mài)人系房屋的完全權(quán)利人，其與出賣(mài)人之間簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)認(rèn)定為有效；但如有證據(jù)證明買(mǎi)受人存有過(guò)錯(cuò)，與出賣(mài)人惡意串通，損害其他共有人利益的除外。2、房屋出售時(shí)，權(quán)利登記為數(shù)人的，基于部分共同共有人，不得擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的法律規(guī)定，在其他權(quán)利人事后不予追認(rèn)的情況下，應(yīng)認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效；但買(mǎi)受人有理由相信出賣(mài)人有代理權(quán)，符合表見(jiàn)代理構(gòu)成要件的，應(yīng)確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)合同有效。

以上就是對(duì)“房屋共有人以不知情抗辯，購(gòu)房人如何維權(quán)”相關(guān)問(wèn)題的解答。在房屋合同已簽訂，符合房屋過(guò)戶(hù)條件后，為了防止發(fā)生變故，應(yīng)盡快進(jìn)行房屋過(guò)戶(hù)，以防止變故發(fā)生，損害自己的合法權(quán)益。如果您在購(gòu)房過(guò)程中為了安全的需要，可以咨詢(xún)房產(chǎn)專(zhuān)業(yè)律師為您提供專(zhuān)業(yè)的解答。

徐紅英房產(chǎn)專(zhuān)業(yè)律師：13818076833

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