案情簡(jiǎn)介：樓市新政引發(fā)毀約退房糾紛

今年９月下旬，濟(jì)南的宋女士和丈夫在濟(jì)南選購(gòu)了一套商品房，并與開發(fā)商簽了合同（商品房認(rèn)購(gòu)書），繳納了２萬元定金。然而，突然出臺(tái)的樓市限購(gòu)令擊碎了宋女士的購(gòu)房夢(mèng)：根據(jù)濟(jì)南新推出的相關(guān)限購(gòu)政策，宋女士必須按照二套房４０％的比例繳納首付款，大約１２０萬元，并且貸款利率也要相應(yīng)提高。而在９月份選房時(shí)，置業(yè)顧問告訴她根據(jù)當(dāng)時(shí)政策首付只須２０％，大約６０萬元。因?yàn)闊o法湊齊首付款，宋女士不得不放棄購(gòu)房。隨后，宋女士聯(lián)系開發(fā)商想要要回已經(jīng)繳納的２萬元定金，不料卻被拒絕了。開發(fā)商稱，宋女士無法購(gòu)房，是屬于她個(gè)人的原因，因此不能退還定金。而宋女士則認(rèn)為，這是由于政策變動(dòng)造成自己無法購(gòu)房，不屬于其個(gè)人原因。雙方為此爭(zhēng)執(zhí)不下?！　?/p>

法院審理：因不可抗力“違約”購(gòu)房者無責(zé)

法院認(rèn)為，政策出臺(tái)之后，對(duì)于買賣雙方，應(yīng)按著公平的原則妥善處理，比如沒有網(wǎng)簽，但交了定金和傭金的，可以根據(jù)紙質(zhì)的合同、銀行的流水等加以甄別視為網(wǎng)簽或者因不可抗力政策，雙方可以解除合同，但該退的定金和傭金還是要退。

律師說法：雙方權(quán)益如何保障

各地出臺(tái)的限購(gòu)限貸政策，并不屬于全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律，也不屬于國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)。因此，限購(gòu)限貸政策的規(guī)定不影響買賣雙方簽訂購(gòu)房合同的效力。但這里面因調(diào)控政策突然出臺(tái)導(dǎo)致無法履行合同，可分為限購(gòu)和限貸兩種情況分析。

一種情況是限購(gòu)。在政策出臺(tái)前購(gòu)房者是有購(gòu)房資格的，但因?yàn)檎叱雠_(tái)，購(gòu)房者喪失了購(gòu)房的主體資格。此政策構(gòu)成了對(duì)房屋買賣雙方的不可抗力?！逗贤ā返谝话僖皇邨l規(guī)定“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外?！彼砸蛳拶?gòu)導(dǎo)致無法履行合同的當(dāng)事人，可以向?qū)Ψ街鲝埥獬贤?，并且不承?dān)違約責(zé)任。

另一種情況就是限貸。即政策以提高首付比例等方式對(duì)購(gòu)房者的貸款條件進(jìn)行了限制，從而影響了購(gòu)房者的履約能力，導(dǎo)致合同不能履行，此種情形屬于《合同法》上的情勢(shì)變更。所謂情勢(shì)變更是合同有效成立后，因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因發(fā)生情勢(shì)變更，致合同之基礎(chǔ)動(dòng)搖或喪失，若繼續(xù)維持合同原有效力顯失公平，允許變更合同內(nèi)容或者解除合同。楊錦炎說，購(gòu)房者因?yàn)槭赘稐l件的提高，無法履行合同的，可根據(jù)上述司法解釋的規(guī)定，主張解除合同，不負(fù)違約責(zé)任。

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