限購一來房屋買賣泡湯

3月份，樓市形勢不錯，有一對小夫妻通過中介看中老林家翠苑的房子，最后雙方談定價格200萬元。中介還特意詢問了小夫妻，你們有房嗎，小夫妻說，沒有的，我們是外地來杭的，此前一直在杭州租房的。小夫妻付了5萬意向金。而這邊拿了5萬意向金的老林夫婦隨即在城西女兒家附近相中一套95平方米的公寓，因為老林夫妻均退休已經(jīng)不能辦理按揭貸款，他們與房東約定400萬購房款一次性付清，并付了10萬意向金。

向老林買房的小夫妻一直拖到新政出臺的第二天在中介的催促下趕來簽正式合同，在簽合同的過程中，中介再次詢問了一遍各自情況，“沒有房子吧，沒有房貸吧？”小夫妻說，沒房子，以前老家有過房貸，還清了，房子也賣了。按照此次新政，無住房但有貸款記錄的，首付款比例從4成提高到6成。200萬的房價，提高兩成即意味著40萬元。小夫妻傻眼了，買不起。老林是個通情達(dá)理的人，他退了小夫妻的5萬意向金。賣不了翠苑的房子，老林也無法一次性付清城西400萬的房款，但是當(dāng)老林去那邊找房東談的時候，那邊的房東火了，通過中介甩下一句，意向金我不退的，連見面都不愿意。

限購升級這些難題怎么解

因為新政導(dǎo)致房產(chǎn)交易不能履行，要從兩方面來分析。

一、如果是“限購”，也就是說沒有買房資格而導(dǎo)致合同無法履行，合同應(yīng)當(dāng)解除。此時，由于合同解除的原因不能被歸責(zé)于任何一方，而且通常情況下也是合同雙方事先無法預(yù)測，因此合同解除后一般情況下互不追究違約責(zé)任。出售方已經(jīng)收取的定金、購房款、認(rèn)籌款應(yīng)當(dāng)退還。

二、如果是限貸導(dǎo)致交易不能履行，情況復(fù)雜要一案一分析。因為貸款首付要求的提高，雖然增加了購房者的負(fù)擔(dān)，但“不必然”導(dǎo)致合同無法履行或者難以履行。房產(chǎn)由于其大額、不動產(chǎn)的性質(zhì)，一般在立約前都會較普通交易更為謹(jǐn)慎，購房人在立約前就應(yīng)當(dāng)充分考慮到自己的現(xiàn)在以及將來的支付能力變化。特別是在房市政策頻繁調(diào)整的情況下，購房人對于政策可能調(diào)整，是具有一定的預(yù)期的。如果涉及商品房新房買賣，根據(jù)司法解釋的精神，一般可以解除合同，而購房者不承擔(dān)違約責(zé)任。出售方應(yīng)當(dāng)退還購房款及定金；如果購房者確實僅僅因為限貸升級的原因而導(dǎo)致無履約能力，那么一般來說可以解除合同，并且購房者的責(zé)任將會減輕。借鑒北上廣的相關(guān)經(jīng)驗，根據(jù)實際情況購房者可以減輕違約責(zé)任，甚至不承擔(dān)違約責(zé)任。

以上就是生活中常遇到的問題，希望對您有所幫助。司法實踐中引發(fā)的糾紛紛繁復(fù)雜，建議最好事先咨詢相關(guān)的房產(chǎn)法專家律師，以期事件得到妥善解決。