購房合同有什么陷阱，具體如何防范購房合同風險？

1 第三條基本情況

簽約陷阱：此條款約定，“該商品房平面圖及在整個樓棟中的位置圖見附件一”，但問題是，有些開發(fā)商在平面圖中不標注尺寸，這實際上等于沒平面圖，當實際交付的房屋結(jié)構(gòu)與平面圖有差異時，往往買受人有理說不清。有的房屋實際交付時出現(xiàn)買受人認為不應(yīng)有的管道，但平面圖并沒有注明，這也很常見。

應(yīng)對措施：應(yīng)當在平面圖中標明尺寸，并在合同中標明，只要沒有注明，就視為無管道，否則要承擔相應(yīng)的責任。

2 第六條付款方式及期限問題

簽約陷阱：目前貸款購房的買受人較多，實際當中存在簽了合同、交了首付，但貸款辦不下來的情況。出現(xiàn)這類情況，開發(fā)商往往要求買受人承擔責任，由于合同約定不明，買受人很難說清楚。

應(yīng)對措施：建議將此條明確列入：“因不可歸責于雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，可以解除合同，出賣人應(yīng)當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人”，以保護買受人的合法權(quán)益。

3 第八條規(guī)劃變更的約定

簽約陷阱：條款約定，因規(guī)劃變更給買受人的權(quán)益造成損失的，出賣人應(yīng)當給予相應(yīng)的補償。但這“相應(yīng)的補償”因為沒有標準或計算依據(jù)容易引起糾紛。此外沒有約定是否有權(quán)退房，也是糾紛的隱患所在。

應(yīng)對措施：最重要的是，在補充協(xié)議中約定因為上述原因而進行補償?shù)臉藴驶蛴嬎阋罁?jù)，如“按照房價的5%進行補償”等等，如果可以的話，還可以約定購房者有權(quán)選擇退房及退房期限、程序、退房后損失的補償計算方法。

4 第九條設(shè)計變更的約定

簽約陷阱：該條款約定，“買受人不退房的，應(yīng)當與出賣人另行簽訂補充協(xié)議”。由于這一條款并未明確設(shè)計變更影響到買受人所購商品房質(zhì)量或使用功能時，開發(fā)商的賠償責任，所以開發(fā)商很有可能屆時不予賠償，或在簽訂買賣合同時就在補充協(xié)議中事先將“不予賠償”的條款強加給買受人。

應(yīng)對措施：在簽訂合同時就明確開發(fā)商的賠償責任，并約定賠償金的計算方式。如果開發(fā)商拒絕這樣的條款，說明其缺乏誠意，或有意制造陷阱，最好放棄購買。

5 第十二條市政基礎(chǔ)設(shè)施

簽約陷阱：該條款對上、下水的交付并沒有說明是含自來水、熱水、中水的上水、下水，對電也沒有說明是不是臨時用電。目前入住后因為臨水臨電引發(fā)的糾紛比比皆是，而且因為合同約定不明確，訴訟暫時也沒有勝訴的先例。此外，該條款并不包含電信、有線電視等設(shè)施，也會帶來隱患。

應(yīng)對措施：上水、下水應(yīng)當明確到自來水、熱水、中水;電應(yīng)當明確約定雙回路市政用電。此外，還應(yīng)該將有線電視、電信等設(shè)施的交付使用也列入合同之中。

6 第十三條逾期交房責任

原文：逾期交房的，出賣人按日計算向買受人支付已交付房價款萬分之_____的違約金。

簽約陷阱：在填寫該條款的時候，開發(fā)商往往會將向買受人支付的違約金定得很低。也有一些開發(fā)商以補充協(xié)議的方式，將逾期交房責任的違約金封頂，如規(guī)定違約金最多不超過已付房價款的2%.但按照實際情況來看，上述比例基本無法彌補業(yè)主所受到的損失。

應(yīng)對措施：堅持按與損失相適應(yīng)的比例要求違約金，否則考慮放棄購買。

7 第十五條交接手續(xù)

簽約陷阱：該條款沒有約定具體交接程序，開發(fā)商可能擅自制定霸王程序，如必須先結(jié)算房款、交納相關(guān)費用后才給鑰匙驗房，這顯然是不公平的。

應(yīng)對措施：應(yīng)將交接程序明確，即先做什么后做什么?？梢匝a充約定：“交付房屋時先驗房，有商品房質(zhì)量、裝飾、設(shè)備標準問題的，開發(fā)商按第十六條約定承擔違約責任后結(jié)算房款，且開發(fā)商不得另行收取非法定或非合同約定的費用，之后雙方簽署商品房交接單?！?/p>

8 第十五條代辦稅費

原文：買受人同意委托出賣人代交下列第____、____、____、____、____、___種稅費。

簽約陷阱：開發(fā)商往往會事先選好“購房者同意委托開發(fā)商代交稅費”，然后長時間占用該筆費用。

應(yīng)對措施：選擇代交或自行繳納的稅費種類時，應(yīng)越少越好，同時在補充協(xié)議中約定其他稅費的繳納應(yīng)在合理期限內(nèi)，如契稅一般可選擇辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移手續(xù)之前一個月等。這些交費明細應(yīng)明確，否則易出現(xiàn)開發(fā)商無限擴大收費范圍。

9 第十六條商品房質(zhì)量標準的約定

原文：交付該商品房時，發(fā)現(xiàn)有其他問題的，(1)出賣人應(yīng)當于_______日內(nèi)將已修復(fù)的該商品房交付。(2)由出賣人按照國家和本市有關(guān)工程質(zhì)量的規(guī)范和標準在商品房交付之日起_____日內(nèi)負責修復(fù)，并承擔修復(fù)費用，給買受人造成的損失由出賣人承擔賠償責任。

應(yīng)對措施：若按第(1)種處理，則明確修復(fù)所依據(jù)的標準;若按第(2)種方式處理，則或約定損失的計算方式，或約定“由此產(chǎn)生的逾期交房責任由出賣人承擔，并按照第十三條處理。”