購即返租合同無效，開發(fā)商是否涉及非法集資？

導(dǎo)讀：通常對于采用售后包租進(jìn)行投資的當(dāng)事人來說，及到商品房買賣，尤其標(biāo)的系商住性房屋或經(jīng)營性酒店、商鋪等。但是買受人后續(xù)委托經(jīng)營并收取租金的行為往往會伴隨“售后包租”的形式，對買賣雙方而言，簽訂這種有爭議的交易或經(jīng)營模式，各自均應(yīng)有充分的風(fēng)險評估。那么購即返租合同無效，開發(fā)商是否涉及非法集資？請看下文案例。

案情簡介：購即返租合同無效

夏某等57戶業(yè)主購買開發(fā)商的商品房，交付房款，取得產(chǎn)權(quán)證后，交與開發(fā)公司經(jīng)營并簽訂《商鋪委托經(jīng)營及利潤分配合同》，每月領(lǐng)取經(jīng)營利潤。仲裁裁決認(rèn)定合同“以合法形式掩蓋非法目的”、“損害社會公共利益”而無效，相互返還財(cái)產(chǎn)。業(yè)主申請執(zhí)行，開發(fā)公司提出不予執(zhí)行的申請。

法院判決：購即返租合同無效，開發(fā)商將涉及非法集資

經(jīng)審理查明業(yè)主與當(dāng)事人之間簽訂的的商品房買賣與返租實(shí)際是售后包租形式的非法集資。根據(jù)《合同法》（1999年10月1日）第52條：“有下列情形之一的，合同無效》.....（三）以合法形式掩蓋非法目的的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。”第58條：“合同無效或者被撤銷后，因該取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補(bǔ)償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任?！弊罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于審理非法集資刑事案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（2011年1月4日 法釋[2010]18號）第2條：“實(shí)施下列行為之一，符合本解釋第一條第一款規(guī)定的條件的，應(yīng)當(dāng)依照刑法第一百七十六條的規(guī)定，以非法吸收公眾存款罪定罪處罰：（一）不具有房產(chǎn)銷售的真實(shí)內(nèi)容或者不以房產(chǎn)銷售為主要目的，以返本銷售、售后包租、約定回購、銷售房產(chǎn)份額等方式非法吸收資金的.....”

律師說法：購即返租合同無效，開發(fā)商將涉及非法集資

業(yè)主與當(dāng)事人之間的商品房買賣與返租實(shí)際是售后包租形式的非法集資，兩者簽訂的合同無效。售后包租是開發(fā)公司一家售后包租，也可以是開發(fā)公司通過第三方售后包租，本案中雖然開發(fā)公司后來將利潤分配合同的乙方改為第三方，但并不影響其售后包租的性質(zhì)，其后果應(yīng)由開發(fā)公司承擔(dān)。但是他們的行為行為違反了國家工商局《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》第16條和建設(shè)部相關(guān)強(qiáng)制性規(guī)定，擾亂了金融秩序、社會管理秩序，給社會造成了極大的不穩(wěn)定，是國家禁止的行為。所以無效合同的處理本應(yīng)是雙方相互返還財(cái)產(chǎn)，沒收非法所得、損失各自承擔(dān)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取返本銷售、變相返本銷售的方式銷售商品房，或采取售后包租、變相包租、變相售后包租的方式銷售未竣工商品房，所簽銷售合同因系“以合法形式掩蓋非法目的”、損害社會公共利益而無效，這種行為具有違法性依法確認(rèn)合同無效，會涉及“非法集資”。

以上就是關(guān)于“購即返租合同無效，開發(fā)商是否涉及非法集資”的案例介紹，在這里要提醒大家在商品房買賣中涉及標(biāo)的系商住性房屋或經(jīng)營性酒店、商鋪的，認(rèn)定買受人后續(xù)委托經(jīng)營并收取租金的行為是違法行為，屬于國家禁止的“售后包租”形式，但在認(rèn)定中往往缺乏充足的法律依據(jù)。對買賣雙方而言選擇交易或經(jīng)營模式應(yīng)有充分的風(fēng)險評估，只有考慮對方的履約能力才能更好的規(guī)避風(fēng)險。但是如果出現(xiàn)糾紛，最好咨詢律師幫助分析，以免造成不必要的損失。