代買房合同有效，隱名人能否要求辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記？

導(dǎo)讀：代買人與賣方的房屋買賣合同簽訂后，不影響代買人與隱名人之間委托關(guān)系的成立，并且代買人與隱名人當(dāng)之間約定產(chǎn)權(quán)實(shí)際歸屬的，該約定在雙方之間是有效的。代買人本應(yīng)將處理委托事務(wù)取得的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)交給實(shí)際購買人，但是該房屋畢竟是登記在代買人的名下，那么代買房合同有效，隱名人能否要求辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記？請看下文案例。

案情簡介：代買房合同有效，隱名人可要求辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記

2007年7月，張某通過中介購房，并與徐某簽訂賣方定金合同，徐某交了一萬元定金，后以徐某非實(shí)際購買人受欺詐為由主張撤銷合同并返還定金，實(shí)際上該房屋是尹某委托徐某代買并將委托書作了公證。但是同年8月，當(dāng)尹某要求徐某幫助其根據(jù)兩人約定把這個(gè)房屋所有權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)移登記到自己的名下，但確被告知徐某以低價(jià)將房屋另售他人。

法院判決：代買房合同有效

經(jīng)審理查明，徐某代尹某與張某簽訂的買房合同有效，但房產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)以房產(chǎn)交易中心登記為準(zhǔn)，雖然徐某與尹某之間約定產(chǎn)權(quán)實(shí)際歸屬的，只能說明該約定在當(dāng)事人之間有效。根據(jù)《物權(quán)法》（2007年10月1日）第17條：“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記薄一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記薄確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記薄為準(zhǔn)?！薄逗贤ā罚?999年10月1日）第402條：“受托人以自己的名義，在委托人的授權(quán)范圍內(nèi)與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時(shí)知道受托人與委托人之間的代理關(guān)系的，該合同直接約束委托人和第三人，但有確切證據(jù)證明該合同只約束受托人和第三人的除外。”第403條：“受托人以自己的名義與訂立第三人訂立合同時(shí)，第三人不知道受托人與委托人之間的代理關(guān)系的，受托人因第三人的原因?qū)ξ腥瞬宦男辛x務(wù)，受托人應(yīng)當(dāng)向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人對第三人的權(quán)利，但第三人與受托人訂立合同時(shí)如果知道該委托人就不會(huì)訂立合同的除外。受托人因委托人的原因?qū)Φ谌瞬宦男辛x務(wù)，受托人應(yīng)當(dāng)向第三人披露委托人，第三人因此可以選擇受托人或者委托人作為相對人主張其權(quán)利，但第三人不得變更選定的相對人。委托人刑事受托人對第三人的權(quán)利的，第三人可以向委托人主張其對受托人的抗辯。第三人選定委托人作為其相對人的，委托人可以向第三人主張其對受托人的抗辯以及受托人對第三人的抗辯?！?/p>

律師說法：代買房合同有效，隱名人能否要求辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記？

徐某以自己名義所實(shí)施的代理行為不違反《合同法》第403條關(guān)于“隱名代理”之規(guī)定，無論徐某對相對人披露被代理人的具體情況在實(shí)施該代理行為前后，均不影響其委托關(guān)系成立。本案張某認(rèn)為徐某故意隱瞞房屋實(shí)際購買人的情況下以自己作為代買方與張某訂約，該行為已對張某構(gòu)成欺詐的主張缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，故該案涉合同應(yīng)認(rèn)定有效，并且張某要求撤銷合同并返還所付定金的請求不應(yīng)支持。

本案中的徐某代理賣房，實(shí)際的權(quán)利人處于隱名的狀態(tài)下只是借由第三方實(shí)行某些權(quán)利。隱名人尹某與顯名人徐某因合同而在彼此間設(shè)置了權(quán)利義務(wù)關(guān)系，交易行為系雙方意思真是表示，行為主觀上并無損害第三人利益的故意，但是代購協(xié)議的隱名購房人讓他人代購房屋，避開了地方政府的一般性規(guī)定，而非國家法律和行政法規(guī)，一旦發(fā)生糾紛，不應(yīng)認(rèn)為無效，因?yàn)楹贤ㄉ系暮贤瑹o效，是有嚴(yán)格的條件和情形限制，法院不宜擴(kuò)大解釋和擴(kuò)大適用，否則會(huì)影響交易安全和有損市場信賴原則。但是房產(chǎn)畢竟是以房產(chǎn)交易中心登記為準(zhǔn)，當(dāng)事人之間約定產(chǎn)權(quán)實(shí)際歸屬的僅在當(dāng)事人之間有效。

 以上就是關(guān)于“代買房合同有效，隱名人能否要求辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記”的案例介紹，在這里要提醒大家，隱名買房雖然能規(guī)避一些限購政策，但因?yàn)榉课菟袡?quán)畢竟是以房產(chǎn)交易中心登記為準(zhǔn)，并且隱名或借名人主張確認(rèn)房屋歸其所有或者依據(jù)雙方之間的約定要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，一般不會(huì)得到支持。隱名人與代買人之間的約定存在著風(fēng)險(xiǎn)，如果房屋沒有實(shí)際過戶，隱名人就要承擔(dān)對自己不利的后果。如果出現(xiàn)糾紛，最好咨詢律師幫助分析，以免造成不必要的損失。