案例簡介：購買房屋部分屬于違章建筑，原告請求解約并雙倍返還定金
2013年10月27日，原告經(jīng)上海仁豐房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司居間，至寶山區(qū)新二路XXX弄XXX號XXX室房屋（以下簡稱602室房屋）看房，中介公司工作人員稱該房屋“六復(fù)七”，七樓是合法配送的，不計入建筑面積。當(dāng)日，原、被告簽訂了《房屋買賣協(xié)議》，由原告以人民幣222萬元的價格購買602室房屋，并支付了被告定金3萬元。2013年11月12日，上海市寶山區(qū)住房保障和房屋管理局對602室房屋進(jìn)行了“附有違法建筑”的登記。原告認(rèn)為602室房屋附有違法建筑，無法進(jìn)行交易，合同目的無法實(shí)現(xiàn)，故起訴要求解除《房屋買賣協(xié)議》，被告雙倍返還定金6萬元。
被告辯稱，被告收取的定金3萬元中的1萬元作為傭金支付給了中介公司，被告實(shí)際收到2萬元。原告兩次至現(xiàn)場看房，被告均明確告知搭建部分的情況，原告在2013年10月30日發(fā)給被告的手機(jī)短信也反映原告對此情況是明知的，原告不能以此作為解約的理由。原告于2013年10月29日發(fā)給被告的短信中稱貸款有風(fēng)險，不愿意簽訂買賣合同，故原告要求解除合同的真實(shí)原因是其貸款出現(xiàn)了問題。原告在被告答復(fù)不愿意解約后，為了不履行協(xié)議，向相關(guān)部門舉報602室房屋上存在違法建筑，導(dǎo)致該房屋在2013年11月12日被作出“附有違法建筑”的登記。原告嚴(yán)重違背誠信原則，導(dǎo)致協(xié)議無法履行，被告同意解除協(xié)議，但要求沒收定金3萬元。
法院判決：解除房屋買賣合同，原告返還定金
原告對602室房屋進(jìn)行了實(shí)地看房，核實(shí)了房屋面積，對該房屋面積及布局應(yīng)該是明知的，且原、被告簽訂《房屋買賣協(xié)議》時，該房屋上并不存在“附有違法建筑”的登記，因此，被告在簽訂協(xié)議時沒有隱瞞、欺詐原告的行為，該協(xié)議系雙方真實(shí)意思表示，合法有效?，F(xiàn)原、被告均同意解除協(xié)議，本院予以確認(rèn)。協(xié)議約定，原、被告于2013年10月30日前簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，原告于2013年10月29日即發(fā)送短信，告知被告其貸款有風(fēng)險，拒絕簽訂合同，故原告已經(jīng)構(gòu)成違約。原告要求被告雙倍返還定金，本院不予準(zhǔn)許。雖原告先構(gòu)成違約，但602室房屋上“附有違法建筑”的登記，原、被告實(shí)際無法辦理過戶手續(xù)，原告的合同目的亦無法實(shí)現(xiàn)，被告應(yīng)將3萬元定金返還給原告。
律師說法：購買的房屋屬于違章建筑，買房者如何維權(quán)
違章建筑，簡單說就是，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或違反建筑工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的，或采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)而占地新建、擴(kuò)建和改建的建筑物。違章建筑的房屋是不可以買賣的，所簽訂的房屋買賣合同也是無效。根據(jù)我國《合同法》第52條第(五)項(xiàng)的規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定訂立的合同無效。據(jù)此，在經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門處理并經(jīng)房產(chǎn)管理部門確認(rèn)產(chǎn)權(quán)之前，若所訂立的房屋買賣合同是無效的，當(dāng)然也不能取得房屋的所有權(quán)。但是對于購買者來說，損失是可以得到彌補(bǔ)。根據(jù)我國《合同法》58條規(guī)定，合同無效或被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補(bǔ)償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此遭受的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
購買者若不知道所購買的房屋是違章建筑，購買者為法律中的善意第三人，自然也不存在過錯，不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任；則出賣人應(yīng)當(dāng)返還購買者已經(jīng)繳納的購房款，并賠償自繳款次日至付清之日按中國人民銀行同期同類貸款基準(zhǔn)利率計算的利息。反之，購買者對房屋的違法性可能是知曉的，具有過錯，則其應(yīng)該承擔(dān)因此造成的損失。
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徐紅英律師:13818076833
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