案情簡(jiǎn)介：房屋買賣賣方違約

2013年11月4日，郭某與雷某簽訂購(gòu)房協(xié)議，雷某將位于乾安縣大布蘇鎮(zhèn)蘭字村建筑面積100.29平方米812-08證號(hào)00011232一處磚瓦房出售給郭某，郭某支付全部購(gòu)房款10萬元。收款當(dāng)日交付房屋?，F(xiàn)房屋登記在雷某名下，房屋交付使用至今，郭某多次要求辦理過戶登記，雷某推脫不予辦理。故訴至法院。庭審中，雷某主張?jiān)摲课菀艳k理借款抵押，但未提供證據(jù)證明辦理抵押登記。

法院判決：郭某與雷某于2013年11月4日簽訂的購(gòu)房協(xié)議有效；雷某于本判決生效之日協(xié)助郭某辦理812-08、證號(hào)00011232號(hào)房屋過戶登記在郭某名下。

郭某與雷某簽訂的房屋買賣合同是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，并實(shí)際履行付款及交付房屋。依法應(yīng)認(rèn)定有效?，F(xiàn)房屋已實(shí)際交付使用多年尚未過戶，依法雷某應(yīng)予協(xié)助辦理。至于雷某的該房屋已抵押借款主張，因未辦理抵押登記不能阻卻其協(xié)助辦理過戶義務(wù)。

律師說法：買方可以申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行

《合同法》第107條規(guī)定： 當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

針對(duì)于已簽訂房屋買賣合同，但是房屋有抵押的情形，若要求繼續(xù)履行合同，則法院可能會(huì)判決賣方限期剔除抵押。但是，即便判決繼續(xù)履行合同，在執(zhí)行程序中，賣方若不愿意或沒有能力剔除抵押，此時(shí)，作為買方若沒有能力代賣方剔除抵押，那么合同必將無法繼續(xù)履行。

本案中，被告雖主張有房屋存在抵押，但是并沒有提供證據(jù)支持，因此原告可依據(jù)《物權(quán)法》第191條第2款的規(guī)定，堅(jiān)持要求法院判決繼續(xù)履行合同。

針對(duì)賣方違約的情形，是選擇要求賣方繼續(xù)履行合同，還是選擇解除合同并要求賣方承擔(dān)違約責(zé)任或賠償責(zé)任，雖然選擇權(quán)在于買方，但是作為買方務(wù)必考慮繼續(xù)履行合同可能面臨的各種法律風(fēng)險(xiǎn)，甚至是生效的判決文書執(zhí)行不能而后陷入僵局的法律風(fēng)險(xiǎn)。

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