案例簡介：原告訴被告違約一房二賣，請求返還購房款

原告訴稱。被告于2010年9月21日收到原告購買松江區(qū)金港花園XXX號XXX室房屋的房款65萬元。但被告未經(jīng)原告同意擅自將該房屋另行又出售給他人。現(xiàn)原告起訴要求被告返還65萬元。被告洪某辯稱：系爭房屋雖然原先登記在被告洪某名某，但實際權(quán)利人為被告宋某。對于原告支付房款的情況，其不清楚，也未收到過房款，故不同意原告對其所提的訴訟請求。

法院判決：原被告房屋買賣合同關(guān)系存疑點，駁回原告訴求

經(jīng)審理查明，原告主張其與被告之間存在房屋買賣合同關(guān)系，并且已經(jīng)支付房款65萬元，為此，其提供了房屋購買協(xié)議、欠條、收條、付款憑證等證據(jù)。但結(jié)合本案具體案情看，原、被告之間是否存在房屋買賣合同關(guān)系以及原告是否支付被告房款存在如下疑點，有違常理。其一、雖然原告提供了相關(guān)的付款憑證，但這些憑證中部分款項系發(fā)生在2010年9月23日之后，這與原告自述其于2010年9月23日已付65萬元存在矛盾，而原告又未作合理解釋，同時與房屋購買協(xié)議中所述“于2010年9月21日乙方（原告）已付清房款六十五萬元整”存在矛盾。其二、從原告提供的相關(guān)憑證看，65萬元款項分了多筆支付，與正常的房屋買賣交易中一般為大額支付、付款相對集中存在較大區(qū)別。其三、系爭房屋早在2011年2月就已經(jīng)過戶至案外人名某，在此相當(dāng)長一段時間內(nèi)，原告未主張權(quán)利，直到現(xiàn)在才向法院提起訴訟，顯然存在不合理之處。綜上，本院認(rèn)為原告主張原、被告之間存在房屋買賣合同關(guān)系以及已支付房款65萬元的事實，證據(jù)不足，本院難以認(rèn)定。

律師說法：一房二賣 如何確定房屋歸誰所有

對于兩份房屋買賣合同來說，依據(jù)《合同法》相關(guān)規(guī)定，只要行為人具有相應(yīng)的民事行為能力、意思表示真實又不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定或者社會公共利益，則該房屋買賣合同均為有效合同，最終房屋所有權(quán)是否發(fā)生轉(zhuǎn)移屬于合同履行的問題，并不影響房屋買賣合同本身的效力。

登記是不動產(chǎn)物權(quán)變動的典型公示方法和生效要件，因此，當(dāng)出賣人已為某一買受人辦理了房屋登記過戶手續(xù)時，該買受人便依登記取得了房屋的所有權(quán)，此種情況下不論出賣人與其他買受人簽訂房屋買賣合同是在辦理登記手續(xù)之前還是之后，其他買受人均不能再取得房屋的所有權(quán)。而如果出賣人將房屋交付于某一買受人占有使用，并不能發(fā)生房屋所有權(quán)變動的法律效果，但此時該買受人基于買賣合同事實上管領(lǐng)該房屋，形成一種有權(quán)占有，這種占有是應(yīng)該受法律保護(hù)的。另外，房屋的交付是房屋出賣人對合同的部分履行，為了減少合同履行的費用，由占有人取得房屋所有權(quán)最符合“效益最大化”的經(jīng)濟原則。因此，在買受人均未辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移變更登記的情況下，應(yīng)由先行占有的買受人取得房屋所有權(quán)。

一房兩賣案件中，買受人會通過請求出賣人繼續(xù)履行合同，仍無法取得房屋，致使房屋買賣合同的目的無法實現(xiàn)時，出賣人的行為即構(gòu)成根本違約，符合《合同法》第94條第4款法定解除條件，這時無法取得房屋的買受人可以解除與出賣人的房屋買賣合同，要求出賣人退還購房款本金及利息或請求支付違約金。上述案例中，原告的相關(guān)證據(jù)并不能有效證明購房合同確實存在以及自己確實支付了相關(guān)購房款，故法院判決駁回原告訴訟請求。

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