案例簡(jiǎn)介：姐妹爭(zhēng)家產(chǎn)，是房屋買(mǎi)賣(mài)還是房屋贈(zèng)與？

被告系姐妹關(guān)系。原、被告與被繼承人方某系繼父女關(guān)系。2012年2月15日方某將其所有的浦東新區(qū)上南二村X(qián)XX號(hào)XXX室房屋以人民幣60萬(wàn)元（以下幣種均為人民幣）的價(jià)格出售給被告，但被告始終未支付購(gòu)房款。2014年8月7日方某去世，原告多次與被告協(xié)商購(gòu)房款之事宜，但被告卻置之不理。故原告訴至法院，要求繼承被繼承人方某應(yīng)得的售房款60萬(wàn)元中的30萬(wàn)元。被告周乙辯稱：由于被告在方某生前照顧方某較多，為此方某將系爭(zhēng)房屋贈(zèng)與被告，方某與被告不存在房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，只是以房屋買(mǎi)賣(mài)形式辦理系爭(zhēng)房屋過(guò)戶手續(xù)，故被告不同意原告訴請(qǐng)。

法院判決：賣(mài)房人從未向被告主張房款并共同居住，房屋系贈(zèng)與

經(jīng)審理查明，針對(duì)本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)：系爭(zhēng)房屋是方某贈(zèng)與被告的，還是出售給被告的。首先，從被告與方某就系爭(zhēng)房屋簽訂的《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)間及內(nèi)容可以看出，被告與方某約定的買(mǎi)賣(mài)價(jià)格明顯低于當(dāng)時(shí)系爭(zhēng)房屋的市場(chǎng)價(jià)格，且雙方在合同中對(duì)付款時(shí)間、違約責(zé)任均未作約定，有別于一般的房屋買(mǎi)賣(mài)。其次，系爭(zhēng)房屋出售給被告后，方某一直與被告居住在系爭(zhēng)房屋內(nèi)，且直至方某去世近二年多的時(shí)間內(nèi)，方某在明知被告未支付購(gòu)房款的情況下，卻從未向被告主張系爭(zhēng)房屋售房款。如方某與被告確實(shí)存在房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，那么方某的上述行為明顯有悖常理。綜上可以確認(rèn)，方某與被告就系爭(zhēng)房屋簽訂的《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》并非是雙方最終真實(shí)意思表示，方某的真實(shí)意思是將系爭(zhēng)房屋贈(zèng)與被告。由于方某生前已將系爭(zhēng)房屋贈(zèng)與被告，其死亡時(shí)并未留有60萬(wàn)元的債權(quán)，故原告要求繼承方某應(yīng)得的售房款之訴訟請(qǐng)求，于法無(wú)據(jù)，本院不予支持。

律師說(shuō)法：如何區(qū)分房屋贈(zèng)與和房屋買(mǎi)賣(mài)

《合同法》第130條：“買(mǎi)賣(mài)合同是出賣(mài)人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同。”第185條：“贈(zèng)與合同是贈(zèng)與人將自己的財(cái)產(chǎn)無(wú)償給予受贈(zèng)人，受贈(zèng)人表示接受贈(zèng)與的合同?！睆纳鲜龇梢?guī)定可以看出，買(mǎi)賣(mài)合同與贈(zèng)與合同的差別在于是否需要支付價(jià)款。這一差別也就會(huì)導(dǎo)致接受標(biāo)的物所有權(quán)的一方在未支付價(jià)款的情況下的法律后果不同：若為買(mǎi)賣(mài)合同，出賣(mài)人可以向買(mǎi)受人主張違約責(zé)任；若為贈(zèng)與合同，贈(zèng)與人不得向受贈(zèng)人主張違約責(zé)任且受贈(zèng)人可以合法保有標(biāo)的物所有權(quán)。

一般而言，房屋買(mǎi)賣(mài)比房屋贈(zèng)與可以少交稅。這就導(dǎo)致很多真實(shí)意思是贈(zèng)與的當(dāng)事人以買(mǎi)賣(mài)的方式轉(zhuǎn)移房屋的所有權(quán)，即名為房屋買(mǎi)賣(mài)，實(shí)為房屋贈(zèng)與。這種名為房屋買(mǎi)賣(mài)實(shí)為贈(zèng)與的合同及履行過(guò)程有如下特征：1、合同價(jià)款明顯偏低（以達(dá)到進(jìn)一步避稅的目的）；2、一般不會(huì)有銀行貸款（避免利息損失；避免被認(rèn)定為詐騙或者合同被認(rèn)定為無(wú)效）；3、合同條款比較簡(jiǎn)單，很多細(xì)節(jié)的約定被省略，尤其是違約責(zé)任沒(méi)有約定或者約定的比較輕；4、一般并沒(méi)有實(shí)際付款（多數(shù)有銀行走賬的記錄）；5、“買(mǎi)賣(mài)”雙方往往為親屬關(guān)系或者其他密切關(guān)系。上述案例就是這種情況。

以上就是對(duì)“如何區(qū)分房屋贈(zèng)與和房屋買(mǎi)賣(mài)”相關(guān)問(wèn)題的解答。是買(mǎi)賣(mài)合同還是贈(zèng)與合同，不能只看表面，要看當(dāng)事人真實(shí)的意思表示。如遇相關(guān)法律問(wèn)題，建議咨詢專業(yè)房產(chǎn)律師。

徐紅英律師：13818076833

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