一、購房什么情況下可以解除購房合同？

隨著國家宏觀調(diào)控政策力度的加大，我國房地產(chǎn)市場迅速降溫，房價降幅較快，導(dǎo)致購房者要求退房事件紛紛發(fā)生。那在這種情況能否解除購房合同?

1、首先，不履行合同與誠實(shí)信任原則相悖。

誠實(shí)信任是一切民事法律行為的基礎(chǔ)，被稱作民法的“帝王原則”，它要求締約時誠實(shí)并不欺不騙，締約后守信并自覺履行。因此無論是開發(fā)商，還是購房者，都應(yīng)該講誠信。

2、其次，購房者不履行合同，也無權(quán)依法解除合同。

解除合同的方式有協(xié)議解除和法定解除，協(xié)議解除在此已不存在，只能看能否適用法定解除。

《合同法》第九十四條規(guī)定：“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：

(一)因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;

(二)在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù);

(三)當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍δ履行;

(四)當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他Υ約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;

(五)法律規(guī)定的其他情形”。

購房者似乎可以利用(二)、(三)、(四)項(xiàng)，使其符合所要求的表象條件，但關(guān)鍵的是，根據(jù)民法理論以及《<中華人民共和國合同法>釋義》(二)、(三)、(四)項(xiàng)的解除選擇權(quán)是專屬于守約方的。因此，即使購房者不履行合同，也無權(quán)適用法定解除條件。

3、最后，能履行的合同Υ約后也應(yīng)繼續(xù)履行。

在法理上，根據(jù)合同是否履行與履行狀況，Υ約行為可分為合同的不履行和不適當(dāng)履行。合同的不履行包括拒不履行和履行不能。在一方能履行而不履行的情形下，對方可以選擇繼續(xù)履行或解除合同，而不履行方無權(quán)毀約。

二、解除購房合同后如何賠償？

根據(jù)《合同法》中規(guī)定：“當(dāng)事人以約定的Υ約金過高為由請求減少的，應(yīng)當(dāng)以Υ約金超過造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少;當(dāng)事人以約定的Υ約金低于造成的損失為由請求增加的，應(yīng)當(dāng)以Υ約造成的損失確定Υ約金數(shù)額”。從法律規(guī)定來看，合同解除后約定Υ約金低于開發(fā)商損失的，開發(fā)商可要求增加，而這損失包括合同履行后可以獲得的利益，即前后房款的差額?？梢?，即使合同解除，購房者也要賠償相當(dāng)于開發(fā)商的損失。