一、農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同是否有效？

目前，針對(duì)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力主要存在的三種觀點(diǎn)∶

1、農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效論

這種觀點(diǎn)認(rèn)為，依據(jù)房屋必須建立在土地之上這一物理現(xiàn)象，農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)必然會(huì)涉及宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題。主要理由是《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十三條規(guī)定∶“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè);但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外?！?、國(guó)務(wù)院辦公廳1999年發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁土地炒賣(mài)的通知》第2條第2款“農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民在農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門(mén)不得違法為建造和購(gòu)買(mǎi)的住宅發(fā)放土地使用證和房證”、2004年11月國(guó)土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見(jiàn)》規(guī)定“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”。因此宅基地的轉(zhuǎn)讓是違法行為，涉及宅基地轉(zhuǎn)讓的農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)然是無(wú)效合同。

2、農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效論

這種觀點(diǎn)認(rèn)為，判斷農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力，應(yīng)當(dāng)以合同法規(guī)定的有效要件為標(biāo)準(zhǔn)，只要符合合同有效要件的合同即為有效合同。我國(guó)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條規(guī)定違反法律、行政法規(guī)的合同無(wú)效。最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問(wèn)題的解釋》第4條進(jìn)一步規(guī)定∶“合同法實(shí)施以后，人民法院確認(rèn)合同無(wú)效，應(yīng)當(dāng)以全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。”，國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知》并不是行政法規(guī)，不能作為認(rèn)定合同無(wú)效的依據(jù)。且《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十三條是為維持農(nóng)業(yè)用地的數(shù)量，保證農(nóng)民的生存之本和糧食供應(yīng)而規(guī)定，宅基地本身就是建設(shè)用地，其主體變更不會(huì)導(dǎo)致農(nóng)業(yè)用地的減少，所以將該條適用于農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力認(rèn)定是不妥的。

3、農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效為原則，有效為例外論

該觀點(diǎn)主要理由與主張合同無(wú)效論一致，不同的在于從買(mǎi)賣(mài)雙方的主體身份來(lái)看，如果雙方都是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，經(jīng)過(guò)了宅基地審批手續(xù)的，可以認(rèn)定合同有效;其他主體間訂立的合同一律視為無(wú)效。

二、如何分析農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力？

農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效論的觀點(diǎn)，補(bǔ)充理由如下∶

根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十五條“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！钡囊?guī)定，民事基本法律建立了關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因與結(jié)果進(jìn)行區(qū)分的規(guī)定，農(nóng)民訂立私有房屋買(mǎi)賣(mài)合同是物權(quán)變動(dòng)的原因，其產(chǎn)生的法律關(guān)系屬于債權(quán)債務(wù)關(guān)系，其法律效力應(yīng)適用合同法律規(guī)范調(diào)整;應(yīng)當(dāng)以合同法規(guī)定的合同有效要件為標(biāo)準(zhǔn)，符合合同有效要件的合同為有效合同，欠缺任何一個(gè)有效要件的合同均為無(wú)效合同。我國(guó)合同法規(guī)定的合同有效要件主要包括四個(gè)方面：

一是合同當(dāng)事人是具有民事權(quán)利能力和民事行為能力的自然人和法人，具備相應(yīng)的權(quán)限。無(wú)民事行為能力人訂立的合同無(wú)效，限制民事行為能力人訂立的與其年齡、智力狀況不符的合同，其法定代理人不予追認(rèn)的無(wú)效;無(wú)處分權(quán)的人訂立的合同，權(quán)利人不予追認(rèn)的無(wú)效;無(wú)代理權(quán)的人訂立的合同，被代理人不予追認(rèn)的無(wú)效。

二是意思表示真實(shí)。因欺詐、脅迫而訂立的合同為可撤銷(xiāo)的合同，法院就根據(jù)受欺詐、脅迫方的請(qǐng)求撤銷(xiāo)或者變更該合同;因重大誤解而訂立的合同，法院可根據(jù)任何一方當(dāng)事人的請(qǐng)求撤銷(xiāo)或者變更該合同;惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益的合同無(wú)效;以合法形式掩蓋非法目的的合同無(wú)效。

三是內(nèi)容不違背法律強(qiáng)制性規(guī)定和公序良俗。因欺詐、脅迫損害國(guó)家利益的合同無(wú)效;損害社會(huì)公共利益的合同無(wú)效;違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效;顯失公平的合同，應(yīng)根據(jù)任何一方當(dāng)事人的請(qǐng)求予以變更或撤銷(xiāo)。

四是形式上符合法律的要求或者當(dāng)事人的約定。法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定必須采用特定形式，未采用特定形式的無(wú)效。

上述有關(guān)合同效力問(wèn)題的三個(gè)觀點(diǎn)矛盾焦點(diǎn)在于農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)合同是否違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第五十二條第五項(xiàng)規(guī)定違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效。

(一)1982年1月7日《國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)<第二次全國(guó)農(nóng)村房屋建設(shè)工作會(huì)議紀(jì)要>的通知》、國(guó)務(wù)院辦公廳1999年發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁土地炒賣(mài)的通知》及國(guó)土資源部2004年11月《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見(jiàn)》，屬于國(guó)家有關(guān)部門(mén)的規(guī)范性文件，不是行政法規(guī)，不是民事基本制度的法律淵源，不能作為認(rèn)定合同無(wú)效的依據(jù)。

(二)把《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十二、六十三條結(jié)合起來(lái)分析，《中華人民共和國(guó)土地管理法》的立法本意是，禁止農(nóng)村集體土地使用權(quán)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓?zhuān)谵r(nóng)村房屋所有權(quán)發(fā)生流轉(zhuǎn)的情況下，其項(xiàng)下的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓并不禁止，只是出賣(mài)之后不可再申請(qǐng)宅基地而已。

(三)所有權(quán)的占有、使用、收益、處分四項(xiàng)權(quán)能中，最核心的權(quán)能是處分權(quán)，處分權(quán)是所有權(quán)的標(biāo)志。如果將農(nóng)村房屋的處分權(quán)予以限制，則很難稱(chēng)之謂對(duì)其房屋享有所有權(quán)了。

(四)《中華人民共和國(guó)繼承法》規(guī)定農(nóng)村房屋可以繼承，意味著農(nóng)村房屋項(xiàng)下的宅基地使用權(quán)也可以繼承。說(shuō)明現(xiàn)行法律并不否定農(nóng)村宅基地使用權(quán)隨房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓。農(nóng)村宅基地使用權(quán)隨房一體的可繼承性，決定了其權(quán)利享受主體的可變性。如果說(shuō)農(nóng)村宅基地使用權(quán)在原始取得階段是與集體經(jīng)濟(jì)組織成員權(quán)利緊密相連的話(huà)，那么隨著一些法律事實(shí)的變化，因繼承等產(chǎn)生的農(nóng)村私有房屋所有權(quán)變動(dòng)，其權(quán)利享受主體的身份將不是一成不變的，而是可以發(fā)生變動(dòng)的。說(shuō)明農(nóng)村宅基地使用權(quán)享受主體限于本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的規(guī)定，僅是原始取得農(nóng)村宅基地使用權(quán)時(shí)對(duì)享受主體的限制。

(五)農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓后，房屋的買(mǎi)受人同時(shí)成為宅基地使用權(quán)的享有者，其法律意義僅在于特定位置、特定面積的農(nóng)村宅基地使用權(quán)享受主體發(fā)生了變動(dòng)。在權(quán)利屬性上，沒(méi)有動(dòng)搖農(nóng)村土地的集體所有性質(zhì)。

綜上所述，根據(jù)法無(wú)明文不為禁的原則，農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)以有效論處。