一、農(nóng)村城市房屋權(quán)屬如何登記？
《城市房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理辦法》第2條規(guī)定，本辦法適用于城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)的房屋權(quán)屬登記。目前有關(guān)農(nóng)村集體土地房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理的法律、法規(guī)缺乏，房屋管理依據(jù)不足。自1995年1月1日實施《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》以來，國家建設(shè)部先后頒布了《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》、《城市房屋租賃管理辦法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》等規(guī)定，為加強城市房地產(chǎn)管理提供了可*的依據(jù)。然而，到目前為止，國家還沒有針對農(nóng)村集體土地上的房屋權(quán)屬登記有明確的規(guī)定，農(nóng)民的利益無法保障。農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理機構(gòu)不健全，出現(xiàn)了非房產(chǎn)管理部門發(fā)產(chǎn)權(quán)證現(xiàn)象?，F(xiàn)有農(nóng)村集體土地房屋持有的房屋權(quán)屬登記證，有的是鄉(xiāng)、村辦理的宅基地證，有的是轄區(qū)政府辦理的房產(chǎn)證等，多家發(fā)證和越權(quán)發(fā)證現(xiàn)象，造成農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)管理混亂，資料不全，房屋來源不清，而且所發(fā)證件記載的建筑面積與實際面積嚴(yán)重不符。在實踐中，非房產(chǎn)管理部門頒發(fā)的有關(guān)房產(chǎn)證件，只要產(chǎn)權(quán)人向鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府提供村上證明就可以領(lǐng)取宅基地證，而村上的證明則只要農(nóng)民向村委會提出申請或要求即可。調(diào)查、測量、核算等程序則減之又減，致使證上面積與實際不符。
雖然目前關(guān)于農(nóng)村房地產(chǎn)權(quán)屬登記的法律規(guī)定不完善也不健全，但是應(yīng)該進(jìn)一步明確房地產(chǎn)行政管理部門是登記發(fā)放房屋產(chǎn)權(quán)證書的唯一部門?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，由縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實并頒發(fā)房屋所有權(quán)證；國務(wù)院《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理條例》第28條規(guī)定，縣級以上人民政府建設(shè)主管部門，應(yīng)當(dāng)加強對村莊、集鎮(zhèn)房屋的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理，依法保護(hù)房屋所有權(quán)人對房屋的所有權(quán)。建設(shè)部《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第8條規(guī)定，直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的房屋權(quán)屬登記管理工作。雖然國家建設(shè)部有關(guān)文件多次強調(diào)一個市、縣只能由一個房屋管理部門頒發(fā)房屋權(quán)屬證書，但其他部門或企業(yè)頒發(fā)非全國統(tǒng)一權(quán)屬證書現(xiàn)象仍有發(fā)生，必須統(tǒng)一一管理，建立健全農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理機構(gòu)，保障農(nóng)村產(chǎn)權(quán)管理工作的順利開展。
二、農(nóng)村集體土地使用權(quán)可以買賣嗎？
《土地管理法》第63條規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第8條規(guī)定，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，該國有土地的使用權(quán)方可有償出讓?！秶鴦?wù)院辦公廳關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》（國辦發(fā)［1999］39號）規(guī)定，農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住長放土地證和房地產(chǎn)證。由此可見，農(nóng)村集體土地上的房地產(chǎn)不得進(jìn)入交易市場。農(nóng)村房屋的買賣，只能在本農(nóng)村集體內(nèi)部進(jìn)行，否則買賣行為違法，合約無效。
