農(nóng)村房屋和宅基地買賣有什么立法狀況，糾紛如何處理？

一、農(nóng)村宅基地、房屋買賣相關立法狀況

(一)國家立法

1、憲法

《憲法》第十條第四款規(guī)定：“任何組織或個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地的使用權可以依照法律的規(guī)定轉讓。”該條確立了宅基地所有權嚴格禁止買賣，宅基地使用權轉讓需依照法律規(guī)定的原則。

2、法律

《土地管理法》作為現(xiàn)行調整土地管理方面的專項法律，第八條確立了包括宅基地所有權在內的各種類型土地的所有權，規(guī)定：“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有?！?/p>

該法第六十二條對村民建房用地(宅基地)作了規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積，不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準?！薄稗r(nóng)村村民建住宅，應當符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地?！薄稗r(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，由縣級人民政府批準；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)?！薄稗r(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。”

該法第六十三條對涉及宅基地使用權在內的集體土地使用權的流轉作了規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權依法發(fā)生轉移的除外?！?/p>

關于宅基地能否抵押，我國《擔保法》第三十七條規(guī)定：“下列財產(chǎn)不得抵押：……(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但本法第三十四條第(五)項、第三十六條第三款規(guī)定的除外……?！钡谌臈l規(guī)定：“下列財產(chǎn)可以抵押：……(五)抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權……?！币罁?jù)該法，宅基地使用權不能單獨抵押。

3、行政法規(guī)和部門規(guī)章

《中華人民共和國土地管理法實施條例》第六條規(guī)定：“依法改變土地所有權、使用權的，因依法轉讓地上建筑物、構筑物等附著物導致土地使用權轉移的，必須向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機關依法進行土地所有權、使用權變更登記。土地所有權、使用權的變更，自變更登記之日起生效?！北砻靼ㄕ厥褂脵嘣趦鹊耐恋厥褂脵嗟淖兏柽M行相應的變更登記。

1995年，國家土地管理局印發(fā)了《確定土地所有權和使用權的若干規(guī)定》。其中關于農(nóng)村房屋和宅基地買賣方面主要涉及流轉完成后宅基地使用權面積超標的處理原則。第四十九條規(guī)定：“接受轉讓、購買房屋取得的宅基地，與原有宅基地合計面積超過當?shù)卣?guī)定標準，按照有關規(guī)定處理后允許繼續(xù)使用的，可暫確定其集體土地建設用地使用權……?！钡谖迨粭l規(guī)定：“按照本規(guī)定第四十五條至第四十九條的規(guī)定確定農(nóng)村居民宅基地集體土地建設用地使用權時，其面積超過當?shù)卣?guī)定標準的，可在土地登記卡和土地證書內注明超過標準面積的數(shù)量。以后分戶建房或現(xiàn)有房屋拆遷、改建、翻建或政府依法實施規(guī)劃重新建設時，按當?shù)卣?guī)定的面積標準重新確定使用權，其超過部分退還集體?！?/p>

1996年5月6日國務院辦公廳發(fā)布的《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》為了加強對農(nóng)民集體土地的轉讓管理，嚴禁非法占用農(nóng)民集體土地進行房地產(chǎn)開發(fā)，明確了禁止農(nóng)村房屋向城市市民出售。該通知第二條第二款規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證?！?/p>

4、司法解釋

關于調整農(nóng)村房屋、宅基地買賣行為的司法解釋主要集中在最高人民法院審判委員會1984年8月30日討論通過的《關于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》中。其中第60條規(guī)定：“村鎮(zhèn)公民之間由于買賣房屋轉移宅基地使用權而發(fā)生的糾紛，應根據(jù)國務院《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》中規(guī)定的審查、批準手續(xù)辦理?！钡?4條規(guī)定：“公民在城鎮(zhèn)依法買賣房屋時，該房屋宅基地的使用權應隨房屋所有權一起轉歸新房主使用。”上述司法解釋作為審判實踐中確認農(nóng)村房屋和宅基地買賣糾紛的法律依據(jù)，較為常用。

(二)地方立法和政策

國家雖然對涉及農(nóng)村房屋、宅基地買賣做了一些規(guī)定，但較為原則，實踐中的地方性法規(guī)、規(guī)章乃至按照政策制定的章程、規(guī)約成為調整上述糾紛的主要依據(jù)。

如上海市《關于鼓勵本市村民宅基地讓出給農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的實施細則(試行)》規(guī)定了依法享有宅基地使用權的村民和村民住房所有權人可以申請宅基地讓出。《蘇州市宅基地管理暫行辦法》規(guī)定進城農(nóng)民的住宅可以出售給符合宅基地享受條件的本集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民，同時鼓勵集體經(jīng)濟組織興建農(nóng)民公寓住宅，進城農(nóng)民自愿退出依法取得的宅基地使用權的，可與自購的農(nóng)民公寓住宅用地等價置換。該辦法還規(guī)定購買農(nóng)村村民房屋的農(nóng)戶應當符合申請建房用地條件”

從上述規(guī)定來看，一般認為宅基地取得權是一種基于身份的權利，失去集體經(jīng)濟組織成員這一身份，其宅基地取得權也就失去了存在基礎。因此非成員不能取得宅基地使用權，也不能通過受讓房屋所有權來取得宅基地使用權。此外在各農(nóng)村組織的規(guī)約、章程中也體現(xiàn)了這一精神。

另對于農(nóng)村房屋買賣，一些地區(qū)也規(guī)定了農(nóng)村房屋須在特定主體間轉讓。如《上海市房地產(chǎn)轉讓辦法》第13條第1款第2項規(guī)定，集體所有土地上建成的房屋需轉讓的，居住房屋轉讓的受讓人為房屋所在地鄉(xiāng)(鎮(zhèn))范圍內具備居住房屋建設申請條件的個人。該條第2款規(guī)定，集體所有土地上建成的房屋需轉讓給前款第(2)項規(guī)定以外的受讓人的，應當在依法辦理集體所有土地的征用手續(xù)后，方可依照本辦法的規(guī)定辦理轉讓手續(xù)。