案例簡介：惡意串通損害他人利益訂立的房屋買賣合同無效

位于上海市xx區(qū)xxx村xx號xxx室房屋（以下簡稱101室房屋）原系孫某1母親陳某某和父親孫某某承租的公房。1995年實行房改時，父母意欲由子女出資購買并由其享有101室房屋產(chǎn)權(quán)。經(jīng)詢問，女兒孫某和長子孫某2均予拒絕，故由孫某1出資購買。為用足房改的優(yōu)惠政策，經(jīng)父母與孫某1、孫某2共同商定，由孫某2以其名義代購，由孫某1出資并享有101室房屋產(chǎn)權(quán)；購房后，101室房屋由父母居??；待父母辭世后，孫某2無條件將101室房屋過戶給孫某1。為此，孫某1與孫某2簽訂協(xié)議，孫某2出具書面承諾，并由父母提供書面見證。現(xiàn)父母已先后去世。孫某1多次要求孫某2將101室房屋產(chǎn)權(quán)過戶給孫某1，孫某2不僅不予理睬，并在孫某1不知情的情況下，補(bǔ)領(lǐng)了101室房屋的房地產(chǎn)權(quán)證，還伙同孫某3將101室房屋房地產(chǎn)權(quán)利過戶給孫某3，由孫某3撬門扭鎖后強(qiáng)行占有。孫某2與孫某3的行為侵害了孫某1的合法權(quán)益，故起訴要求確認(rèn)其就101室房屋簽訂的房地產(chǎn)買賣合同無效，101室房屋歸孫某1所有。由于孫某3在訴訟期間將101室房屋出售給王某，二者存在惡意串通，且王某不是善意第三人，故要求確認(rèn)孫某3與王某就101室房屋簽訂的買賣合同無效。被告孫某2、孫某3辯稱，101室房屋由孫某2承租并購買產(chǎn)權(quán)。孫某2在1989年時頭部嚴(yán)重受損，沒有民事行為能力，協(xié)議是無效的。協(xié)議是在受孫某1欺騙情況下簽訂的，孫某3一直不清楚。

法院判決：惡意串通簽訂的房屋買賣合同無效，房屋產(chǎn)權(quán)屬于原告

經(jīng)審理查明，孫某1與孫某2簽訂的《協(xié)議書》，是雙方真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為合法有效，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)根據(jù)誠實信用的原則履行合同。孫某2、孫某3主張孫某2在簽訂該《協(xié)議書》時沒有民事行為能力，缺乏證據(jù)證明，本院不予采信。根據(jù)《協(xié)議書》的約定，孫某2系為孫某1代購101室房屋產(chǎn)權(quán)，101室房屋產(chǎn)權(quán)屬于孫某1所有，孫某2在約定的條件具備時無條件將101室房屋產(chǎn)權(quán)過戶至孫某1名下，故101室房屋按約應(yīng)歸孫某1所有。孫某2為房地權(quán)利人的101室房屋房地產(chǎn)權(quán)證實際由孫某1所有，孫某2、孫某3對此應(yīng)是明知的，在補(bǔ)辦房地產(chǎn)權(quán)證后，孫某2通過與孫某3簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》的形式，無償將101室房屋房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給孫某3，二者惡意串通的行為侵害了孫某1的合法權(quán)益，孫某1要求確認(rèn)孫某2與孫某3就101室房屋簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》無效的訴請，符合法律規(guī)定。

孫某3在訴訟過程中將101室房屋房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移給了王某，由此對孫某3返還孫某1的101室房屋房地產(chǎn)權(quán)利制造了法律上的障礙。經(jīng)查，該權(quán)利移轉(zhuǎn)涉嫌惡意串通，合同屬于無效合同。

合同被確認(rèn)為無效后，王某應(yīng)將101室房屋的房地產(chǎn)權(quán)利返還給孫某3。鑒于孫某3須將101室房屋房地產(chǎn)權(quán)利返還給孫某2，孫某2與孫某1所訂協(xié)議約定101室房屋的房地產(chǎn)權(quán)利人為孫某1，須將101室房屋房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移給孫某1，故王某可將101室房屋的房地產(chǎn)權(quán)利直接交付給孫某1。

律師說法：房屋買賣合同中的惡意串通行為如何認(rèn)定

《合同法》第五十二條第（二）項的規(guī)定，惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的合同無效。惡意串通主要是指當(dāng)事人的一種主觀心惡意行為，想要判斷主觀惡意行為是很困難的，當(dāng)行為人可以隱瞞其真實心理時，難度則更大。就房屋買賣過程中的惡意串通而言，主要考慮以下兩個方面：

1.首先，看惡意串通的買房人是否盡到了必要的注意義務(wù)，即合同簽訂前是否對房屋及其權(quán)屬狀況等進(jìn)行了合理審查。房屋買賣屬于生活中的重大事項，一般來說，購房前，尤其是購買二手房前，買受人通常會對所欲購買的房屋的位置、格局、權(quán)屬狀況、裝修、是否存在承租人等情況進(jìn)行詳細(xì)了解。因此，判斷交易是否真實，可以從考察買房人是否實地看房、是否核實了房屋權(quán)屬狀況、房屋現(xiàn)居住使用狀況等角度調(diào)查判斷。

2．惡意串通買房人是否實際支付了合理對價。首先應(yīng)考察合同約定價格與市場價格間是否存在顯著差異，若明顯低于市場價格，則可能存在惡意串通。若無顯著差異，仍應(yīng)進(jìn)一步考察“該買受人”是否涉及履行了付款義務(wù)。需要指出的是，與一般合同糾紛不同，此類糾紛中，由于雙方之間可能存在串通，因而僅憑出賣人出具的收條不足以證明付款情況，應(yīng)結(jié)合銀行轉(zhuǎn)賬憑證或取款證明等其他證據(jù)和交易習(xí)慣綜合進(jìn)行判斷。

此外，還要注意“該買受人”與出賣人之間是否存在特殊關(guān)系。惡意串通多發(fā)生在相互熟識的人之間。因此當(dāng)“該買受人”與出賣人之間具有親屬、朋友、同事、同學(xué)等特殊關(guān)系或有其他生意往來時，惡意串通發(fā)生的可能性就相對較大。

以上就是對“房屋買賣合同中的惡意串通行為如何認(rèn)定”問題的解答，在房屋交易過程中，如果懷疑對方惡意串通損害自己利益時，要注意搜集相關(guān)證據(jù)，遇到困難，請及時求助房產(chǎn)專業(yè)律師，以避免不必要的經(jīng)濟(jì)損失。

徐紅英律師：138-1807-6833

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