案例簡介：房屋過戶后原權利人之間引發(fā)爭議，案外人提出異議

上海市浦東新區(qū)南碼頭路XXX弄XXX號XXX室（以下簡稱系爭房屋）原為動遷安置房，原告作為安置人一直居住在內。原告對系爭房屋享有居住權。原告與被告因系爭房屋的權屬一直存有紛爭，并發(fā)生多次訴訟。原告得知被告欲出售系爭房屋后便在系爭房屋門窗上張貼告示，告知購房人系爭房屋存在糾紛。但被告為了達到非法轉讓的目的，被告與他人簽訂房屋買賣合同，將系爭房屋轉讓他人。買受人來收房時，已明知其房屋出賣人為其權利人，至于出賣人與原告之間的內部約定對其無約束力，買受人仍要購買并辦理過戶手續(xù)，并搬入該爭議房屋入住。原告無奈，故起訴房屋明顯低價、惡意串通，要求判令被告間簽訂的系爭房屋的《房屋買賣合同》無效。

被告同辯稱，被告屬于真實買賣房屋的行為，并且支付了購房對價。被告間房屋買賣真實有效，并非惡意買賣，原告系惡意訴訟，原告并不在系爭房屋內居住，稱原告在系爭房屋上張貼告示不屬實。系爭房屋和上海市浦東新區(qū)南碼頭路XXX弄XXX號XXX室（以下簡稱302室房屋）是一起動遷的，動遷時有5個安置人，即被告夫婦，原告父母及原告。2006年被告家庭內部簽訂家庭協(xié)議，由被告方某取得系爭房屋，被告方某支付相應的房屋折價款給其他家庭成員。該協(xié)議已履行完畢。

法院判決：被告之間房屋買賣合同有效，駁回原告訴訟請求

經審理查明，2006年5月23日被告方某某與方某1、方方某2、方某3共同簽署《安置協(xié)議書》一份，載明內容為：方某1協(xié)商同意系爭房屋轉讓給方某某；系爭房屋作價人民幣45萬元，其中10萬元作為父母的贍養(yǎng)費和護理費，方某3分配金額為5萬元，方某某、方某1、方某2各分配10萬元，但支付金額目前有困難，以欠條字據為準，欠條由方某某出給方某1、方某2、方某3，本協(xié)議簽訂之日起原告戶口遷出，被告方某戶口遷入，考慮到動遷戶口遷移事宜，戶口目前可不作調整，但動遷結束應立即辦理；本協(xié)議一式五份，父母和兄妹四人各執(zhí)一份，經五方簽章后生效。

法院認為，所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有占有、使用、收益和處分的權利。系爭房屋原權利人為被告方某，其通過房屋買賣的形式將系爭房屋出售給被告潘某，是享有處分該不動產的權利人。被告之間在履行合同過程中存在的交易瑕疵及由此帶來的交易風險由三被告承擔。現(xiàn)被告方均表示房屋買賣合同真實有效，系爭房屋已辦理了產權過戶手續(xù)，被告之間的房屋買賣合同已實際履行。原告主張其在系爭房屋內享有居住權，被告方系惡意串通損害了原告的合法權益。對此，本院認為，系爭房屋的原權利人為被告方某，原告已經不是系爭房屋的權利人，被告方處分系爭房屋無需征得原告的同意。

律師說法：有爭議房屋產權已經過戶 有爭議房屋受法律保護嗎？

房屋是否可以進行交易，通常有法律的明確規(guī)定，《城市房地產管理法》和《城市房地產轉讓管理規(guī)定》規(guī)定某些房屋的買賣是要受到限制的，包括：1．以出讓方式取得土地使用權用于投資開發(fā)的房屋建設工程，如未完成開發(fā)投資總額的25%以上，其商品房是不能買賣的。嚴格限制房地產開發(fā)商通過炒賣地皮而牟取暴利，以保障房地產商開發(fā)建設項目的順利實施。2．司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制了房地產權利的房屋不能買賣。3．在未經其他共有人書面同意的情況下，共有房屋不得出賣。共有房屋是指房屋的所有權為兩個或兩個以上的權利人所共有的房屋。4．權屬有爭議的房屋不能出賣。買賣權屬有爭議的房屋，由于權屬不明，可能會影響交易的合法性。因此，在權屬爭議解決之前，該房屋不得買賣。5．對未經依法登記領取房屋權屬證書的房屋不能買賣。未履行權屬登記手續(xù)，房地產權利人的權利不具有法律效力，其出賣房屋的行為不受法律保護。

      本案的裁判依據是，原告非系爭議房屋權利人，原告與被告之間已通過內部協(xié)議已約定房屋權利歸屬，且多方已簽字認可，買受人購房時，已支付房款對價，并已過戶和入住。法律應當保護善意第三人的合法權益。本案即為“有爭議房屋產權已經過戶有爭議房屋受法律保護嗎？”的相關問題解答。如果您在買房過程中能順利交易，為了避免以后房屋爭議，最好在簽訂購房合同時，調查該房屋的權屬情況，是否有爭議或有權利轉讓限制。如果自己不能調查，可以尋求房產專業(yè)律師的意見，他們或許能給您專業(yè)的意見。

徐紅英律師：13818076833

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