案例簡(jiǎn)介：買(mǎi)賣(mài)農(nóng)村宅基地違反法律政策致使合同無(wú)效

2015年8月3日，原、被告經(jīng)人介紹簽署《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)》一份，約定由被告將位于上海市奉賢區(qū)四團(tuán)鎮(zhèn)三團(tuán)村X(qián)XX號(hào)、123號(hào)自建房約181平方米轉(zhuǎn)讓給原告，總價(jià)款為人民幣200,000元。原告當(dāng)天支付被告35,000元定金并支付給介紹人江某及見(jiàn)證人方某中介費(fèi)、見(jiàn)證費(fèi)共計(jì)6,000元。同年9月24日，在江某、方某的見(jiàn)證下，原、被告重簽《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)》，原告又支付被告房款150,000元，被告將房屋鑰匙交給原告。同年12月，原告裝修房屋受阻，雙方發(fā)生沖突糾紛。后經(jīng)派出所出面協(xié)調(diào)，雙方同意解除協(xié)議，由被告返還原告房款并賠償原告損失。2016年3月12日，被告在支付原告13,000元后，向原告出具保證書(shū)一份，聲明“因房屋買(mǎi)賣(mài)欠原告人民幣185,000元，本人保證于2016年5月15日歸還80,000元，余款至2016年8月12日結(jié)清，如出現(xiàn)歸還逾期，一切后果由被告承擔(dān)?！焙笤娑啻未哂懳垂?，故訴訟來(lái)院。

法院判決：買(mǎi)賣(mài)農(nóng)村宅基地合同無(wú)效被告返還原告房款

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬農(nóng)民集體所有，宅基地和自留地、自留山屬于農(nóng)民集體所有。

經(jīng)審理查明，本案原、被告簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)》的標(biāo)的物為農(nóng)村宅基地房屋，其土地屬于集體所有，而原告并非系爭(zhēng)房屋所在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）范圍內(nèi)的集體經(jīng)濟(jì)組織成員，該房屋買(mǎi)賣(mài)合同亦未得到有關(guān)組織和部門(mén)的批準(zhǔn)，故原、被告之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同因違反相關(guān)的法律法規(guī)和政策，應(yīng)屬無(wú)效。原告與被告協(xié)商就系爭(zhēng)協(xié)議書(shū)不再繼續(xù)履行達(dá)成一致，并由被告出具保證書(shū)確定應(yīng)歸還原告的款項(xiàng)數(shù)額，被告應(yīng)當(dāng)按照保證書(shū)約定支付款項(xiàng)，其未能按約支付，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。對(duì)原告要求被告返還購(gòu)房款185,000元的訴訟請(qǐng)求，本院亦依法予以支持。

律師說(shuō)法：農(nóng)村宅基地房屋可以買(mǎi)賣(mài)嗎  宅基地買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效怎么辦

因熟悉法律相關(guān)知識(shí)，非本村村民買(mǎi)賣(mài)農(nóng)村宅基地房屋的案例有時(shí)有發(fā)生，所以，這個(gè)問(wèn)題也是許多人想要咨詢(xún)的問(wèn)題。根據(jù)《土地管理法》第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)?！鞭r(nóng)村村民一戶(hù)只能申請(qǐng)一處宅基地，農(nóng)民宅基地使用權(quán)由于是村民基于其身份而無(wú)償取得的與集體經(jīng)濟(jì)組織成員的資格是聯(lián)系在一起的。在一定程度上，宅基地具有社會(huì)福利和社會(huì)保障的功能。所以，農(nóng)村房屋宅基地可以在本村村民之間互相買(mǎi)賣(mài)流轉(zhuǎn)，但賣(mài)給非本村人的屬于無(wú)效的買(mǎi)賣(mài)。

農(nóng)村房屋宅基地買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效怎么辦，因由于房?jī)r(jià)或者其他原因的影響，總有人無(wú)視法律規(guī)定，暗地里交易，擅自與他人簽訂合同購(gòu)買(mǎi)宅基地房屋使用權(quán)。從表面看來(lái)，購(gòu)房者占了很大的便宜，但是由于買(mǎi)賣(mài)合同屬于無(wú)效合同，農(nóng)村房屋宅基地房屋的買(mǎi)賣(mài)行為不受法律的保護(hù)。因此，一旦發(fā)生糾紛則會(huì)被要求返還房屋，由此造成一定的經(jīng)濟(jì)損失后，有時(shí)就有口難辯了。所以，在此建議有涉及想要購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村宅基地房屋的朋友們，慎重考慮。

以上就是對(duì)“農(nóng)村宅基地房屋可以買(mǎi)賣(mài)嗎宅基地買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效怎么辦”相關(guān)問(wèn)題的解答。在購(gòu)買(mǎi)房屋之前，雙方一定要對(duì)證件進(jìn)行仔細(xì)核對(duì)，并了解相關(guān)法律才能夠更好地維護(hù)自己的權(quán)益。歡迎咨詢(xún)房產(chǎn)專(zhuān)業(yè)律師。

徐紅英律師：138-1807-6833

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