案例簡(jiǎn)介：被告拒絕履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同，抵押房屋不能過(guò)戶(hù)

原、被告雙方于2015年9月26日簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，約定由原告以675萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)被告所有的上海市黃浦區(qū)復(fù)興東路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋(以下簡(jiǎn)稱(chēng)系爭(zhēng)房屋)，約定，2016年1月30日簽訂示范文本的《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，原告于簽訂該示范文本合同當(dāng)日支付被告400萬(wàn)元，余款275萬(wàn)元由原告向銀行申請(qǐng)貸款；雙方應(yīng)于2016年3月30日前辦理房地產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續(xù)。2015年9月26日，原告支付定金50萬(wàn)元。2015年11月5日，雙方經(jīng)居間方打印了示范文本的《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，但被告不同意簽字。同日，雙方簽訂了《補(bǔ)充協(xié)議》一份，約定，房屋交易價(jià)格為678萬(wàn)元(被告凈到手價(jià))；該價(jià)格在《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》中約定608萬(wàn)元(被告凈到手價(jià))，另外70萬(wàn)元作為裝修補(bǔ)貼款，不寫(xiě)入合同；2015年11月10日前，原告應(yīng)支付200萬(wàn)元，2016年1月31日前，原告應(yīng)支付第二筆款項(xiàng)200萬(wàn)元，剩余278萬(wàn)元原告通過(guò)銀行貸款支付給被告。合同簽訂后，原告于當(dāng)日支付了150萬(wàn)元，于2月3日支付了200萬(wàn)元。至此，原告已經(jīng)支付被告房款400萬(wàn)元。但是之后，被告始終不愿意與原告辦理系爭(zhēng)房屋的過(guò)戶(hù)手續(xù)。由于上述時(shí)間段內(nèi)，房?jī)r(jià)上漲，2016年3月25日，上海市出臺(tái)新政，對(duì)非上海戶(hù)籍家庭購(gòu)房等情況作出了更嚴(yán)格限制，造成原告被限制購(gòu)房。被告在知道原告屬于新政被限購(gòu)的對(duì)象，無(wú)法再次網(wǎng)簽示范合同文本的情況下，卻提出要求重新進(jìn)行網(wǎng)簽。原告認(rèn)為，2015年11月5日的《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》以及《補(bǔ)充協(xié)議》合法有效，被告的行為構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。被告辯稱(chēng)，沒(méi)有看到過(guò)網(wǎng)簽的示范文本合同，且原告未支付首期房款，構(gòu)成違約。

法院判決：被告注銷(xiāo)房屋抵押登記，協(xié)助原告過(guò)戶(hù)并支付違約金

原、被告2015年9月26日簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，就系爭(zhēng)房屋的買(mǎi)賣(mài)、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格、價(jià)款的支付、房屋的交付和過(guò)戶(hù)時(shí)間、違約責(zé)任等事項(xiàng)作出了明確的約定，雙方的房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系成立。雙方于2015年11月5日經(jīng)居間方通過(guò)房地產(chǎn)交易系統(tǒng)打印了示范文本的《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》(合同編號(hào)XXXXXXX)，該《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》雖未經(jīng)原、被告雙方簽字確認(rèn)，但是根據(jù)同日簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》，原、被告雙方對(duì)于該合同已經(jīng)從房地產(chǎn)交易系統(tǒng)中備案以及打印，并取得了合同編號(hào)是知曉的，被告稱(chēng)其不知道合同內(nèi)容，與《補(bǔ)充協(xié)議》所載明的情況不符，故對(duì)于被告的上述主張，本院不予采信。對(duì)于雙方在《補(bǔ)充協(xié)議》中做低房?jī)r(jià)，逃避稅收的約定，系雙方惡意串通，損害了國(guó)家利益，對(duì)于上述約定，本院依法確認(rèn)無(wú)效，雙方的房屋交易價(jià)格應(yīng)確定為678萬(wàn)元。被告在取得原告支付的第二期房款后，理應(yīng)在合理時(shí)間內(nèi)承擔(dān)簽訂示范文本合同，及時(shí)歸還貸款，注銷(xiāo)抵押登記，協(xié)助原告辦理銀行貸款等合同義務(wù)，雖然被告稱(chēng)一直要求中介催促原告辦理過(guò)戶(hù)，然而過(guò)戶(hù)的前提在于被告及時(shí)注銷(xiāo)抵押登記，并協(xié)助原告辦理貸款，對(duì)此被告并未積極履行，故被告的上述行為構(gòu)成違約。

律師說(shuō)法：有抵押的房屋可以買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù)嗎？

對(duì)于抵押房屋能否過(guò)戶(hù)的問(wèn)題，一般情況下,被抵押或查封了的房屋都會(huì)在房管部門(mén)進(jìn)行登記,如果該房屋已正式抵押備案登記，在沒(méi)有注銷(xiāo)抵押權(quán)的情況下，該房屋不可以過(guò)戶(hù)交易的。如果出賣(mài)方房產(chǎn)證抵押在銀行,說(shuō)明業(yè)主還欠銀行貸款。如果想要順利過(guò)戶(hù)，有兩種方式，一種是買(mǎi)方和賣(mài)方協(xié)商到銀行,向銀行出具雙方關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)變更所達(dá)成的書(shū)面協(xié)議，經(jīng)銀行核查；另一種方法，是聯(lián)系擔(dān)保公司擔(dān)保，把余款付清，取回房產(chǎn)證，再進(jìn)行房產(chǎn)證過(guò)戶(hù)。所以，買(mǎi)方在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)，一定要注意查看該房屋上面是否具有抵押權(quán)負(fù)擔(dān)，不能只考慮眼前利益而忽視房屋過(guò)戶(hù)的風(fēng)險(xiǎn)，需要警惕少數(shù)人惡意轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán),放高利貸的違法行為。當(dāng)房屋抵押權(quán)注銷(xiāo)了之后，三個(gè)工作日內(nèi)即能出證，清潔產(chǎn)證經(jīng)歸檔一個(gè)工作日后，然后就可以進(jìn)行過(guò)戶(hù)變更登記。

以上就是對(duì)“有抵押房屋可以過(guò)戶(hù)嗎 抵押權(quán)注銷(xiāo)多久可以過(guò)戶(hù)”問(wèn)題的相關(guān)解答。如您在房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中遇到諸如此類(lèi)的問(wèn)題，可以尋求房產(chǎn)專(zhuān)業(yè)律師的幫助。

徐紅英律師：13818076833

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