案例簡介：賣房人以流質(zhì)條款抗辯拒絕交房 “以房抵債”之約定是否有效？
2012年6月22日，原告、被告簽訂《借款擔保抵押協(xié)議》(以下簡稱借款抵押協(xié)議)一份。同年10月，被告確認將坐落于本市浦東新區(qū)華夏二路XXX弄XXX號XXX室房屋(以下簡稱系爭房屋)出售給原告，并已將系爭房屋交付原告居住使用至今。2016年4月20日，原、被告補簽《購動遷安置房定金協(xié)議》(以下簡稱定金協(xié)議)一份，雙方約定系爭房屋價款為人民幣(以下幣種相同)132萬元，被告已收到130萬元，被告應(yīng)在政策允許過戶30天內(nèi)無條件配合過戶。系爭房屋現(xiàn)登記于被告名下，但被告拒絕協(xié)助原告辦理過戶手續(xù)，故原告現(xiàn)訴請：1、判令被告繼續(xù)履行雙方簽訂的系爭房屋定金協(xié)議，配合原告辦理該房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)；2、訴訟費由被告承擔。被告則辯稱，本案定金協(xié)議是流質(zhì)協(xié)議，是以房抵債的協(xié)議，違反國家強制性法律法規(guī)，故該協(xié)議無效。
法院判決：以房抵債合同實際以房屋買賣為目的，并未違反法律禁止性規(guī)定
經(jīng)審理查明：首先，原告、被告雖于2012年6月22日簽訂的合同名稱為《借款擔保抵押協(xié)議》，但從協(xié)議約定的借款期限、借款支付方式、抵押物權(quán)利轉(zhuǎn)讓等內(nèi)容顯示，與一般抵押借款關(guān)系并不一致。其次，經(jīng)抵押借款協(xié)議見證人確認，雙方在簽訂抵押借款協(xié)議時，系以房屋買賣為目的是雙方的真實意思表示。再次，在系爭房屋辦理房屋小產(chǎn)證后，雙方又簽訂了定金協(xié)議，該定金協(xié)議的約定內(nèi)容已具備房屋買賣合同的基本要素，且被告當天收取原告30萬元房款之后出具的收款收據(jù)內(nèi)容亦顯示被告出售系爭房屋的真實意思。綜上，本院確認雙方建立的系房屋買賣合同關(guān)系，應(yīng)屬合法有效，當事人應(yīng)當按照約定全面履行自己的義務(wù)。被告及第三人抗辯本案原告、被告間非房屋買賣合同關(guān)系，而系債權(quán)債務(wù)關(guān)系，與事實不符，本院不予采納。
律師說法：“以房抵債”抗辯事由是否有效？
“以房抵債”是指債務(wù)人與債權(quán)人達成的，以債務(wù)人的或經(jīng)第三人同意的將其依法所有的房產(chǎn)在不能償還債務(wù)時歸債權(quán)人所有的約定，“以房抵債”是以清償債務(wù)為目的之協(xié)議。通常我們所說的流質(zhì)條款指的是《中華人民共和國物權(quán)法》第186條之規(guī)定：抵押權(quán)人在債務(wù)履行期限屆滿前，不得與抵押人約定債務(wù)人不能履行到期債務(wù)時抵押財產(chǎn)歸債權(quán)人所有的約定。以房抵債的實質(zhì)內(nèi)容，是事實上原有的債權(quán)債務(wù)關(guān)系轉(zhuǎn)化為房屋買賣合同關(guān)系。雖然雙方在簽訂協(xié)議過程中，存在原有債權(quán)債務(wù)關(guān)系的內(nèi)容，但其最終目的是債權(quán)人通過今后房產(chǎn)實際交付而實現(xiàn)其債權(quán)為目的，而債務(wù)人則為了抵銷其原有債務(wù)而出讓自己的房產(chǎn)于債權(quán)人。如果債務(wù)人到期不能還債，該房產(chǎn)歸債權(quán)人所有。法律對“流質(zhì)條款”的限制，主要是為了保護公平交易，避免對遇有困境的一方顯失公平。本案中被告辯解稱，本案定金協(xié)議是流質(zhì)協(xié)議，是以房抵債的協(xié)議，違反國家強制性法律法規(guī)，故該協(xié)議無效。本案屬于債權(quán)債務(wù)關(guān)系，并非房屋買賣關(guān)系。
判斷當事人之間法律關(guān)系的性質(zhì)，不能僅看合同的名稱、形式和內(nèi)容，更重要的是分析當事人法律關(guān)系的實質(zhì)及真實意思表示。本案經(jīng)法庭調(diào)查，其實際上房屋買賣才是雙方真實交易目的。
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徐紅英律師:13818076833
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